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11. 房地产与土地：巴西

巴西房地产与土地：外国人可以购买哪些房产，农村土地和边境地区限制适用于何处，契据和登记如何转移所有权，以及转让税、资本利得税和租金税的成本；每项内容均对应官方文本。

投资者视角。巴西允许外国人以同等条件购买城市房产，并保护依赖公共登记的买方，为长期资本进入美洲最大房地产市场之一提供了清晰的法律路径。

在巴西购买房地产：外国所有权限制、契据与登记、转让税及非居民的征税方式外国人无论是否居民，均可与巴西人以相同条件在巴西购买城市房产；限制主要针对农村土地，外国个人、外国公司以及受境外控制的巴西公司
巴西产权登记与尽职调查：matrícula、登记期限、契据证明及时效取得巴西每处房产都有一份登记档案，即matrícula，由房产所在地的不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis）保管，所有权仅在契据登记后
外国人在巴西拥有及租赁农村土地：模块限制、INCRA授权、市级上限及待审改革法案巴西宪法允许国会限制外国人取得和租赁农村土地，1971年 Lei nº 5.709 即作此规定：居住在巴西的外国个人、获授权经营的外国公司
巴西市政房产转让税ITBI：计税基础、税率、出资豁免及2026年全国性规则ITBI由房产所在地的市政当局，对有偿转让房地产及不动产物权（担保物权除外）以及购买权转让征收。自 Lei Complementar nº 22
巴西市政房产税IPTU：纳税人、评估价值计税基础及São Paulo如何设定税率IPTU是对城市房产的所有权、用益权或占有征收的年度市政税，按各市设定的评估价值（valor venal）计征，税率可随价值
巴西联邦农村土地税ITR：裸地价值、利用程度及0.03至20%的税率ITR是对1月1日位于城市区域以外的农村房产的所有、用益权持有或占有征收的年度联邦税。按应税裸地价值计征，该价值由所有者申报
在巴西出售房产：资本利得税率、减免系数、住宅出售豁免及非居民卖方预扣个人出售房产的资本利得税，对前R$5百万利得按15%征收，超过R$30百万的部分升至22.5%，与其他收入分开计算，并由最后
巴西租金收入税：居民房东按月缴纳carnê-leão、公司预扣及非居民15%税率居民个人收取的租金按累进所得税税率按月征税：如租户为个人，房东须在次月最后一个工作日前通过carnê-leão缴纳
巴西住宅及商业租赁：期限、租金指数化、担保、续租权、定制建造（built to suit）及驱逐巴西城市租赁适用《租赁法》（1991年 Lei nº 8.245）。租金可自由约定，但不得以外币确定，也不得与汇率或最低工资挂钩，任何一方均可请求
巴西短期租赁：最长90天的度假租赁、2026年STJ裁决后的公寓业主批准、旅游登记以及IBS和CBS巴西法律允许最长90天的度假租赁（locação para temporada），租金可预付。在楼宇中，高等法院私法庭于2026年5月裁定，
巴西房地产的IBS和CBS：适用主体、调整及社会减免因子、50%和70%税率削减以及CIB房产编码新的双重增值税（州和市的IBS，联邦的CBS）对房地产设有专门制度：销售、不动产物权转让、租赁、经纪、管理以及由
巴西共管公寓及期房购买：楼宇规则、费用与罚款、开发备忘录、隔离资产、延期与解约巴西公寓楼属于condomínio edilício：每个单元均为完全所有，并拥有土地和公共区域的理想份额，受在不动产登记处登记的公约约束，
巴西分区、土地分割与城市规划：总体规划、建设权、优先购买权、邻里影响研究及地块规则巴西的土地利用主要由各市依据《城市法规》（2001年 Lei nº 10.257）确定：总体规划确定分区、基本和最大容积率以及可额外建设的区域
巴西征收：公共用途和社会利益征收、事先现金补偿、紧急占有、调解及土地改革任何一级政府均可基于公共用途或社会利益征收财产，但须事先以现金支付公平补偿，宪法规定以公共债务证券支付的情形除外：闲置
巴西原住民土地：宪法保护、私人产权无效、Lei nº 14.701 及最高法院2025年12月关于时间框架论的裁决原住民传统占有的土地属于联邦，保留供其永久占有和专属使用，且不可让与；其上的私人产权无效，且不
巴西联邦沿海土地（terrenos de marinha）：认定范围、转让时5%的laudêmio、年度foro及占用费巴西许多海滨和河滨房产位于terrenos de marinha之上，即自1831年平均高潮线向内陆测量33米、属于联邦的地带。私人持有
巴西农村土地的《森林法》规则：20至80%的法定保留地、永久保护区、CAR登记及合规化巴西每处农村房产都必须保留部分原生植被区域作为法定保留地，Amazon森林地区为80%，Amazon cerrado地区为35%，其他地区为20%，此外还有永久
巴西水权：水属公共资源、最长35年的用水许可（outorga）、用水收费及最高R$50百万的罚款在巴西拥有土地并不意味着拥有其上或其下的水：水是属于联邦或各州的公共资源，重大用途，例如抽取地表水或地下水，
巴西房地产投资基金（FII）：结构、分配及收益20%税率、个人豁免以及基金何时按公司纳税Fundos de Investimento Imobiliário（FII）是通过证券分销体系募集、投资于房地产项目的非法人基金，是进入巴西上市房地产的主要途径