国家 › 巴西 › 指南 › 11. 房地产与土地 › 在巴西购买房地产：外国所有权限制、契据与登记、转让税及非居民的征税方式

在巴西购买房地产：外国所有权限制、契据与登记、转让税及非居民的征税方式

阿根廷。 如需阿根廷的完整详情，请访问 The Argentine Thread.

最后核实：2026-10-26 · 状态：变动中

外国人无论是否居民，均可与巴西人以相同条件在巴西购买城市房产；限制主要针对农村土地，外国个人、外国公司以及受境外控制的巴西公司面临面积上限及INCRA授权要求，此外，150 km边境地区内的农村土地须事先获得国防部门同意。所有权仅在产权于不动产登记处登记后方才转移，而登记记录是保护善意买方的依据，因此契据和登记是交易的核心。买方须缴纳市政转让税（ITBI，São Paulo为3%）；非居民卖方须缴纳15%至22.5%的资本利得税，由买方或卖方代理人代扣；非居民房东须就租金净额缴纳15%的税款；与此同时，新的IBS和CBS消费税正逐步适用于专业房产卖方和房东。

美元金额按Banco Central do Brasil（巴西中央银行）公布的2026年10月23日PTAX卖出汇率折算，即1美元兑R$5.0377，该日为核实前的最后一个工作日。折算金额仅供参考。

关键数据

外国人持有城市不动产	规范外国人土地所有权的法律未设特别限制，该等法律适用于农村不动产 Lei nº 5.709/1971 art. 1（适用范围：imóvel rural），截至2026年10月26日 · 现行有效
外国个人可取得的农村土地最大面积	50 módulos de exploração indefinida（不定经营模块）Lei nº 5.709/1971 art. 3，截至2026年10月26日 · 现行有效
外国个人无需批准即可取得的农村土地面积	3 módulos de exploração indefinida（不定经营模块）Lei nº 5.709/1971 art. 3 § 1，截至2026年10月26日 · 现行有效
每个市镇外国人持有农村土地总量上限	市镇面积的25 %Lei nº 5.709/1971 art. 12，截至2026年10月26日 · 现行有效
外国人取得农村不动产须事先获得国防机关同意的边境地带宽度	150 kmLei nº 6.634/1979 arts. 1 及 2 V，截至2026年10月26日 · 现行有效
须采用公证契据的不动产价值门槛（30倍最低工资，2026年）	48630 BRL《民法典》art. 108；Decreto nº 12.797（最低工资R$1,621），截至2026年1月1日 · 现行有效
São Paulo市ITBI（不动产转让税）税率（一般税率）	3 %Lei Municipal de São Paulo nº 11.154/1991 art. 10 II，经Lei nº 16.098/2014修订，截至2026年10月26日 · 现行有效
非居民个人出售不动产的资本利得税（最低至最高档）	15 至 22.5 %Lei nº 8.981/1995 art. 21，经Lei nº 13.259/2016修订；Lei nº 9.249/1995 art. 18，截至2026年10月26日 · 现行有效
向非居民业主支付净租金的预提税	15 %Decreto nº 9.580/2018 arts. 744 III 及 763，截至2026年10月26日 · 现行有效

规则

1. 外国人取得农村土地受到限制。居住在巴西的外国个人以及获准在巴西经营的外国公司，仅可依据Lei nº 5.709（外国人取得农村不动产法）取得农村不动产；居住或设立于境外的外国个人或公司持有多数资本的巴西公司亦适用相同规定。外国个人取得的面积不得超过50 módulos de exploração indefinida（MEI，由INCRA设定的区域面积单位）；不超过3个模块的购买无需批准，3至50个模块之间的购买须经INCRA批准。外国公司仅可为与其经营范围相关的农业、畜牧业、工业或垦殖项目购买农村土地。外国人拥有的全部农村土地不得超过所在市镇面积的四分之一，且同一国籍的人士拥有的面积不得超过该四分之一的40%，即市镇面积的10%。公证契据是该行为的必要要件，登记处设有外国人取得不动产专门登记簿，任何违法取得均属无效。
办理成本： 法律未就INCRA批准规定费用；成本在于批准程序本身（3至50 MEI之间须经批准）以及公证契据，外国人购买任何农村不动产均须采用公证契据。不超过3 MEI的购买无需批准，但仍须采用契据。违规购买无效，卖方须返还价款，公证人和登记官可能须承担损害赔偿责任（art. 15）。Lei nº 5.709（1971年10月7日，外国人取得农村不动产），由Decreto nº 74.965（1974年11月26日）实施，Lei nº 5.709 art. 1 caput 及 § 1；art. 3 caput 及 § 1；art. 5；art. 8；art. 10；art. 12 caput 及 § 1；art. 15。Decreto nº 74.965 art. 4 及 art. 7 §§ 1 及 2，1971年10月7日官方文本 · 核实于2026年10月26日

2. 边境地带是沿巴西陆地边界内侧平行延伸、宽150 km的地带。在该地带内，使外国人取得农村不动产所有权、占有权或任何物权的交易，未经国防委员会事先同意一律禁止（原为Conselho de Segurança Nacional；根据Lei nº 14.004（2020年）修订后的条文，现为Conselho de Defesa Nacional）。经Lei nº 13.097（2015年）增补并经Lei nº 13.986（2020年）修订的art. 2 § 4，对若干物权担保以及公司以抵债方式取得的不动产作出了例外规定。
办理成本： 法律未规定费用；成本在于取得事先同意所需的时间和文书工作，且须在签署契据前取得。边境城市的城市不动产不属于第V项的范围，该项仅涵盖农村不动产。Lei nº 6.634（1979年5月2日，边境地带），经Lei nº 13.097（2015年）、Lei nº 13.986（2020年）及Lei nº 14.004（2020年）修订，Art. 1；art. 2 caput、第V项及 § 4；art. 4，1979年5月2日官方文本 · 核实于2026年10月26日

3. 所有权仅在登记时转移。除法律另有规定外，对于价值超过现行最高最低工资三十倍的不动产，任何设立、转让、变更或放弃物权的交易，均须采用公证契据（escritura pública，由公证人制作）方为有效。生前设立或转让的不动产物权，仅在权利凭证于不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis）登记后方可取得；转让凭证登记之前，卖方仍为所有权人。
办理成本： 按2026年最低工资R$1,621（Decreto nº 12.797）计算，价值超过R$48,630的不动产须采用公证契据。公证费和登记费按州收费标准确定，须在ITBI之外另行支付。
示例： 2026年须采用公证契据的门槛：30 x R$1,621 = R$48,630。/ 按PTAX R$5.0377折算约为US$9,653。Lei nº 10.406（2002年1月10日，《民法典》），Art. 108；art. 1.227；art. 1.245 caput 及 §§ 1 及 2，2002年1月10日官方文本 · 核实于2026年10月26日

4. 登记记录（matrícula）保护善意买方。设立、转让或变更不动产物权的交易，对先前的法律行为具有效力，但该不动产的matrícula上载有以下登记或备注的除外：主张该不动产的诉讼；法院查封或执行程序、判决执行程序；行政或合同限制、禁止处分令或其他法定负担；可能导致所有权人无力清偿的其他诉讼的法院备注；或针对该不动产或所有权人资产的任何法院查封。未在matrícula上记载的情形，不得对抗取得物权或以物权作为担保的善意第三人，包括在追夺情形下；且除法律要求的文件外，不得为有效性或证明善意而要求提供其他文件或法院证明。
办理成本： 主要成本为按州收费标准从登记处调取最新的matrícula证明；尽管§ 2规定不得要求提供法院证明，买方通常仍会对卖方开展尽职调查。Lei nº 13.097（2015年1月19日），art. 54，经Lei nº 14.382（2022年6月27日）及Lei nº 14.825（2024年）修订，Art. 54 caput、第I至V项、§ 1 及 § 2，2015年1月19日官方文本 · 核实于2026年10月26日 · 变更：Lei nº 14.382（2022年6月27日）修订了第II项和第IV项并增设§ 2，取消了为证明善意而提供额外证明的要求；Lei nº 14.825（2024年）增设第V项，规定任何法院查封（包括行政不当行为诉讼中的查封）的备注。

5. 市镇转让税（ITBI）由不动产所在市镇对不动产及其物权的有偿生前转让征收。在São Paulo市，税基为该不动产在正常市场条件下以现金出售的价值，税率为3%；通过SFH、PAR或HIS住房计划融资、价值不超过R$600,000的不动产转让，对不超过R$100,000的融资金额按0.5%征税，其余部分按3%征税。以公证契据转让的，须在签署契据前缴纳ITBI；以私人文书转让的，须在10日内缴纳。在全国层面，高等法院（STJ，Tema 1113，REsp 1.937.821/SP）认定：ITBI税基为不动产的市场价值，与IPTU税基无关；纳税人申报的交易价值推定为市场价值，除非市镇在其自身的行政程序中予以推翻；市镇不得以其单方面设定的参考价值事先确定税基。相关特别上诉仍在联邦最高法院审理中。
办理成本： 在São Paulo为市场价值的3%，由买方在签署契据前缴纳。各市镇通过立法自行确定税率，因此请核查不动产所在城市的规定。
示例： 在São Paulo以R$2,000,000购买公寓且未使用SFH融资：ITBI为R$60,000。/ 购买价US$397,007，ITBI约US$11,910。Constituição Federal（1988年10月5日），art. 156 II 及 § 2 II；Lei Municipal de São Paulo nº 11.154（1991年12月30日）及其修订（art. 7经Lei nº 14.256（2006年）修订；art. 10经Lei nº 16.098（2014年）及Lei nº 17.719（2021年）修订）；STJ REsp 1.937.821/SP（Tema 1113），2022年2月24日判决，CF art. 156 II 及 § 2 II；Lei nº 11.154 art. 7 caput、art. 10 及 art. 12，1991年12月30日官方文本 · 核实于2026年10月26日

6. 在巴西出售不动产的非居民，适用与居民相同的规则缴纳资本利得税。对于个人，按收益适用累进税率：不超过R$5,000,000的部分为15%；R$5,000,000至R$10,000,000的部分为17.5%；R$10,000,000至R$30,000,000的部分为20%；超过R$30,000,000的部分为22.5%。卖方居住在税收优惠管辖区的，税率为25%。买方为巴西居民的，由买方负责预扣并缴纳税款；买方居住在境外的，由卖方的代理人负责。
办理成本： 收益中首R$5,000,000部分按15%征税，超过R$30,000,000的部分升至22.5%（税收优惠管辖区为25%），从价款中预扣。
示例： 收益R$12,000,000：R$750,000（R$5,000,000的15%）加R$875,000（R$5,000,000的17.5%）加R$400,000（R$2,000,000的20%）= R$2,025,000。/ 收益约US$2,382,039，税款约US$401,969。Lei nº 9.249（1995年12月26日），art. 18；Lei nº 8.981（1995年1月20日），art. 21，经Lei nº 13.259（2016年3月16日）修订；Lei nº 10.833（2003年12月29日），arts. 26 及 47，Lei nº 9.249 art. 18；Lei nº 8.981 art. 21 第I至IV项；Lei nº 10.833 art. 26 及 art. 47，2016年3月16日官方文本 · 核实于2026年10月26日

7. 就巴西境内不动产向非居民业主支付的租金，按净租金的15%在源泉专项征税，净租金即扣除有凭证的不动产相关税款、规费和费用、转租不动产所付租金、收租费用及物业费后的金额。业主居住在税收优惠管辖区的，税率为25%。Receita Federal（联邦税务局）预扣手册规定，由业主在巴西的代理人负责预扣和EFD Reinf申报，收入代码为9478，并指出税收协定优先于上述税率适用。
办理成本： 月净租金的15%，无免税额度。
示例： 月租金R$10,000，扣除R$1,500物业费和R$500 IPTU：净额R$8,000，税款R$1,200。/ 租金约US$1,985，净额约US$1,588，税款约US$238。Decreto nº 9.580（2018年11月22日，所得税条例，RIR/2018）；Lei nº 9.959（2000年1月27日），art. 1；适用于Receita Federal《Manual do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte》（Mafon 2024），代码9478，RIR/2018 art. 744 caput、第III项及 § 1；art. 763，2018年11月22日官方文本 · 核实于2026年10月26日

8. 根据消费税改革，按一般制度计算IBS和CBS的纳税人所进行的不动产业务，适用专门的不动产制度。个人在以下情形下纳入该制度：就租赁、有偿让与和出租而言，上一日历年度该等业务收入超过R$240,000且涉及3处以上不同的不动产；就出售或让与不动产权利而言，涉及3处以上不同的不动产。本年度租金收入超过限额20%以上的，亦在当年触发该制度。
办理成本： 低于上述门槛的个人业主，其租金不适用IBS和CBS；超过门槛的，适用专门的不动产制度。分阶段实施日期请参阅改革时间表页面。
示例： 上一年度租金收入不超过R$240,000，或出租不动产不超过3处的个人，本年度不纳入该制度。/ R$240,000约合US$47,641。Lei Complementar nº 214（2025年1月16日，IBS、CBS及Imposto Seletivo），经Lei Complementar nº 227（2026年）修订，Art. 251 caput、§ 1 第I项和第II项及 § 2，2025年1月16日官方文本 · 核实于2026年10月26日

不动产	外国个人	外国公司或由境外控股的巴西公司	审批
城市不动产	自由取得	自由取得	无针对外国人的特别要求
农村，不超过3 MEI	自由取得（个人）	仅限与公司经营范围相关的农业、畜牧业、工业或垦殖项目	个人无需INCRA批准；但必须采用契据
农村，3至50 MEI	经批准后允许	同上	INCRA批准
农村，超过50 MEI	个人不得取得	同上，并受市镇上限约束	依据Lei nº 5.709
农村，位于150 km边境地带内	须事先获得同意	须事先获得同意	Conselho de Defesa Nacional

外国买方按不动产类型适用的规则（Lei nº 5.709 arts. 1、3、5 及 12；Decreto nº 74.965 art. 7；Lei nº 6.634 arts. 1 及 2）。

收益部分	税率
不超过R$5,000,000（约US$992,516）	15%
R$5,000,000至R$10,000,000（约US$1,985,033）	17.5%
R$10,000,000至R$30,000,000（约US$5,955,099）	20%
超过R$30,000,000	22.5%
任何收益，卖方位于税收优惠管辖区	25%

非居民个人出售不动产的资本利得税（Lei nº 8.981 art. 21，经Lei nº 13.259修订；Lei nº 9.249 art. 18；Lei nº 10.833 art. 47）。美元按PTAX R$5.0377折算。

计算示例

外国个人购买São Paulo公寓。买方约定价格为R$2,000,000（约US$397,007）。由于价值超过R$48,630，必须采用公证契据（《民法典》art. 108）。签署契据前，买方须缴纳3%的ITBI，即R$60,000（约US$11,910）（Lei Municipal nº 11.154 arts. 10 及 12），另按州收费标准支付公证费和登记费。契据在matrícula（不动产登记册）上完成登记后，买方方成为所有权人（《民法典》art. 1.245）。
从境外出租。该公寓月租金为R$10,000（约US$1,985）。业主在巴西的代理人扣除R$1,500物业费和R$500 IPTU（城市房产税）后，净租金为R$8,000，并每月预扣15%，即R$1,200（约US$238）（RIR/2018 arts. 744 III 及 763）。汇出前净租金为R$6,800（参见“外汇与资本管制”）。
日后出售。业主以R$3,000,000（约US$595,510）出售，在法律允许的任何调整之前，简化计算的收益为R$1,000,000（约US$198,503）。买方如为巴西居民，须预扣15%，即R$150,000（约US$29,775）（Lei nº 10.833 art. 26；Lei nº 8.981 art. 21 I）。如业主居住在税收优惠管辖区，税率为25%，即R$250,000（约US$49,626）（Lei nº 10.833 art. 47）。
阿根廷业主，概览。概括而言，巴西与阿根廷所得税协定（Decreto nº 87.976，1982年，art. VI）允许不动产所得（包括租金）在不动产所在国征税，art. XIII则将不动产收益交由各国国内法规定，因此持有巴西不动产的阿根廷业主须就上述租金和收益在巴西纳税，如有抵免，则在本国申请。阿根廷方面的规定，请参阅The Argentine Thread指南。

分步指引

1. 确定不动产类别：城市、农村或位于150 km边境地带内的农村不动产。对于农村土地，请核查所在地区的INCRA模块及买方的控制结构，因为由境外控股的巴西公司视同外国人（Lei nº 5.709 art. 1 § 1）。
2. 从不动产登记处调取最新的matrícula（不动产登记册）证明，并审查每一项登记和备注：抵押、诉讼、查封及禁止处分令（Lei nº 13.097 art. 54）。
3. 如有需要，签署购买承诺书，然后在签署契据前取得INCRA批准或边境地带同意（Lei nº 5.709 art. 9 III；Lei nº 6.634 art. 2 V）。
4. 签署公证契据前，向不动产所在市镇缴纳ITBI（São Paulo：Lei nº 11.154 art. 12）。
5. 在公证人面前签署公证契据（《民法典》art. 108），并通过获授权的外汇银行汇入资金（参见“外汇与资本管制”）。
6. 在不动产登记处登记契据；所有权仅在登记时转移（《民法典》arts. 1.227 及 1.245）。
7. 交割后：如您将从境外出租，请在巴西指定代理人，以便进行15%的租金预扣（RIR/2018 art. 763），并保留购买记录，以便日后出售时计算收益。

常见陷阱

通过本地公司持有农村土地并不能规避限制。多数资本属于居住或设立于境外的外国人的巴西公司视同外国人（Lei nº 5.709 art. 1 § 1），违规购买无效（art. 15）。
付款但未登记。契据登记前，卖方在法律上仍为所有权人（《民法典》art. 1.245 § 1），之后率先在matrícula上备注的债权人可能取得优先权。请及时登记。
忽视matrícula。登记在matrícula上的抵押或诉讼对买方具有约束力（Lei nº 13.097 art. 54）；未登记的事项不得对抗善意买方（§ 1）。
不加质疑地接受市镇参考价值作为ITBI税基。STJ（高等法院）认定，申报的交易价值推定为市场价值，市镇不得事先单方面设定参考价值（Tema 1113），但相关上诉仍在最高法院审理中。
以为外国买方无需预扣任何税款。卖方为非居民而买方为巴西居民时，由买方负责预扣资本利得税（Lei nº 10.833 art. 26）。
以个人身份持有大量出租不动产。上一年度来自3处以上不动产的收入超过R$240,000的，业主将纳入IBS和CBS不动产制度（Lei Complementar nº 214 art. 251 § 1 I）。