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11. Bienes inmuebles y tierras: Colombia

Bienes inmuebles y tierras en Colombia: el mismo derecho de los extranjeros a ser propietarios y cómo una compra cuenta como inversión extranjera registrada, la escritura pública y el registro inmobiliario que transfieren la propiedad, los derechos notariales y registrales, los impuestos de registro y de timbre, las ganancias de capital en una venta, el impuesto predial municipal, los límites a los arrendamientos de vivienda y los límites de tamaño de las tierras rurales que fueron baldías, cada uno vinculado al texto oficial. Para saber cómo trata Argentina estas cuestiones, consulte The Argentine Thread.

Visión del inversionista. Colombia permite a los extranjeros ser propietarios en igualdad de condiciones y protege su derecho a enviar al exterior el producto de una venta, lo que favorece a los inversionistas que registran su capital y sanean cuidadosamente la titulación.

• Compra y propiedad de inmuebles en Colombia: propiedad de extranjeros, escritura y registro, costos de transferencia, ganancias de capital, impuesto predial, arrendamientos y límites a las tierras ruralesLos extranjeros pueden ser propietarios de inmuebles urbanos y rurales en Colombia en las mismas condiciones que los colombianos: la Constitución les otorga los mismos derechos civiles, la compra de inmuebles no requiere aprobación previa y cuenta como
• Titulación, registro inmobiliario y debida diligencia en Colombia: el folio de registro, el certificado de tradición, los plazos de registro, la promesa de compraventa, las garantías, la lesión enorme y la prescripciónCada inmueble en Colombia tiene un único folio de registro (folio de matrícula inmobiliaria) en la oficina de registro, y solo los actos inscritos en él producen efectos frente a terceros. Un certificado de tradición muestra el
• Riesgo de restitución de tierras y extinción de dominio al comprar inmuebles en Colombia: presunciones de la Ley 1448 de 2011, buena fe exenta de culpa y extinción de dominio según la Ley 1708 de 2014Dos regímenes pueden quitarle un inmueble a un comprador que no hizo nada indebido al firmar. Las víctimas del conflicto armado que fueron despojadas u obligadas a abandonar tierras desde 1991 pueden reclamarlas hasta el 10 de junio de 2031,
• Impuesto predial municipal y catastro en Colombia: tarifas del 5 al 16 por 1.000, el tope del 33 por 1.000 para lotes no edificados, el límite del 25 por ciento a los aumentos por cambios de tarifa, las actualizaciones catastrales y el gravamen sobre el inmuebleEl impuesto predial lo fija cada concejo municipal o distrital sobre el avalúo catastral, entre el 5 y el 16 por 1.000, con tarifas menores posibles para viviendas de estratos bajos y hasta el 33 por 1.000 para lotes urbanos no edificados. Cuando
• Plusvalía en Colombia: la participación municipal del 30 al 50 por ciento en el mayor valor del suelo generado por cambios de uso, mayor edificabilidad o la conversión de suelo rural en urbano, cuándo se cobra y cómo bloquea licencias y ventasCuando un municipio cambia el uso del suelo a uno más rentable, permite más área construida o incorpora suelo rural a la expansión urbana, se queda con una parte del mayor valor resultante, fijada por el concejo
• Ordenamiento territorial y licencias de construcción en Colombia: la licencia urbanística, los curadores urbanos, la decisión en 45 días hábiles con silencio positivo, vigencias de 24 a 48 meses, la prórroga de 2026 por el sismo y las sanciones del Código de PolicíaToda construcción, ampliación, demolición, subdivisión o urbanización de un terreno requiere una licencia urbanística previa de un curador urbano o del municipio, que debe decidir dentro de 45 días hábiles o la solicitud
• Propiedad horizontal en Colombia: cómo se constituye el régimen, las obligaciones de los propietarios, las expensas comunes y los intereses de mora, las mayorías de la asamblea, el administrador y las multasLos edificios de apartamentos y oficinas y los conjuntos cerrados se rigen por la Ley 675 de 2001: el régimen se constituye mediante una escritura pública registrada que también crea una persona jurídica dirigida por una asamblea y un admi
• Arrendamientos de vivienda y comerciales en Colombia: plazos de la Ley 820 de 2003, renovaciones e indemnizaciones por terminación, y el derecho de renovación obligatoria del arrendatario comercial según el Código de ComercioLos arrendamientos de vivienda urbana pueden ser verbales o escritos, duran un año si no se pacta un plazo y se renuevan automáticamente en las mismas condiciones. Cualquiera de las partes puede terminarlos anticipadamente solo con tres meses de preaviso por escrito y, dur
• Arrendamientos de corta duración en Colombia: vivienda turística para estadías de menos de 30 días, el Registro Nacional de Turismo, los deberes de las plataformas, la autorización de la propiedad horizontal y la contribución parafiscal al turismoArrendar un inmueble por periodos inferiores a 30 días es un servicio turístico (vivienda turística), y quien arriende de esta forma más de un inmueble se presume prestador de servicios turísticos. Los prestadores deben estar i
• Impuesto sobre los ingresos por arrendamiento de inmuebles en Colombia: regla de fuente colombiana, retención del 20 por ciento y tarifa del 35 por ciento para no residentes, retención del 3,5 por ciento para residentes y alivio por tratadosLas rentas de inmuebles ubicados en Colombia son ingresos de fuente colombiana, sin importar quién sea el propietario. Cuando una sociedad colombiana u otro agente retenedor paga un arrendamiento a un no residente, retiene el 20 por ciento, y si
• IVA e inmuebles en Colombia: venta de inmuebles excluida, arrendamiento de vivienda sin IVA, 19 por ciento sobre arrendamientos comerciales, arrendamientos con intermediación de inmobiliarias y la devolución del 4 por ciento del IVA para constructores de vivienda de interés socialLa venta de inmuebles en Colombia no causa IVA, y el arrendamiento de vivienda está excluido. El arrendamiento de oficinas, locales, bodegas y otros inmuebles no residenciales es un servicio gravado a la tarifa general del 19 por ciento
• Venta de inmuebles en Colombia: ganancia ocasional al 15 por ciento después de dos años, renta ordinaria antes, costo fiscal y ajustes, la retención del 1 por ciento en la notaría, la retención cuando el comprador es una sociedad y la declaración de un mes para inversionistas extranjerosLa utilidad en un inmueble poseído como activo fijo durante dos años o más es una ganancia ocasional gravada al 15 por ciento para residentes, no residentes y sociedades por igual; si se poseyó menos de dos años, es renta ordinar
• Impuesto al patrimonio sobre inmuebles colombianos de no residentes y sociedades extranjeras: quién paga, el umbral de 72.000 UVT, tarifas del 0,5 al 1,5 por ciento en 2026 y máximo del 1 por ciento desde 2027El impuesto al patrimonio permanente de Colombia alcanza a las personas naturales no residentes por los activos que poseen en Colombia, y a las sociedades extranjeras que no declaran renta en Colombia pero son propietarias de inmuebles, yates, obras de arte
• Tierras rurales en Colombia: la Unidad Agrícola Familiar, los límites a los antiguos baldíos, la prohibición de fraccionar por debajo de la UAF, las restricciones sobre parcelas de reforma agraria y los arrendamientos ZIDRES de tierras del Estado para la agroindustriaLas tierras rurales se rigen por la Unidad Agrícola Familiar (UAF), la extensión de predio que permite a una familia vivir de él, fijada por zona. Las tierras que provienen de una adjudicación estatal de baldíos no pueden acumularse
• Resguardos indígenas y tierras colectivas afrocolombianas: tierras inalienables, imprescriptibles e inembargables, qué se puede y qué no se puede comprar, y la consulta previa para proyectosLos resguardos indígenas y las tierras colectivas de las comunidades afrocolombianas no pueden venderse, adquirirse por prescripción ni embargarse. Dentro de los títulos colectivos afrocolombianos, solo los lotes asignados
• Expropiación en Colombia: garantía constitucional e indemnización previa, motivos de utilidad pública, la negociación de 30 días hábiles, la expropiación administrativa, las condiciones de pago, la impugnación judicial de cuatro meses y las reglas de infraestructura de transporteUn inmueble solo puede expropiarse por motivos de utilidad pública o interés social definidos por la ley, mediante sentencia judicial e indemnización previa, o por decisión administrativa cuando una ley lo permita, sujeta a c
• Playas, zonas costeras y bienes de uso público en Colombia: las playas y los terrenos de bajamar no pueden ser de propiedad privada, las concesiones marítimas de la DIMAR y sus requisitos, la prohibición de vivienda en playas y los bienes públicos que no pueden adquirirse por prescripciónLas playas, los terrenos de bajamar y las aguas marítimas son bienes de uso público: ningún particular puede ser su propietario, y la autoridad marítima (DIMAR) solo otorga concesiones, permisos o licencias que no confieren título. La DIMAR
• Derechos de agua en Colombia: el agua es pública, su uso requiere una concesión de la autoridad ambiental, plazos de hasta 10 o 50 años, prórroga en el último año y el orden de prioridadesEl agua en Colombia es un bien público que no puede venderse ni adquirirse por prescripción, y la propiedad de la tierra no da derecho a usar su agua más allá de los usos que permite la ley. El uso del agua requiere una concesión de

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