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Compra y propiedad de inmuebles en Colombia: propiedad de extranjeros, escritura y registro, costos de transferencia, ganancias de capital, impuesto predial, arrendamientos y límites a las tierras rurales

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Última verificación: 2026-10-26 · Estado: Estable

Los extranjeros pueden ser propietarios de inmuebles urbanos y rurales en Colombia en las mismas condiciones que los colombianos: la Constitución les otorga los mismos derechos civiles, la compra de inmuebles no requiere aprobación previa y cuenta como inversión extranjera directa que usted registra ante el Banco de la República para que el producto de la venta pueda enviarse posteriormente al exterior. Una compra solo es válida una vez que se otorga mediante escritura pública ante notario, y la propiedad solo se transfiere cuando esa escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Los costos de cierre son los derechos notariales (3 por 1.000 del precio), el impuesto departamental de registro (0,5 a 1 por ciento), los derechos de registro (hasta 13,33 por 1.000) y, por encima de 20.000 UVT, un impuesto de timbre. Las ganancias tributan al 15 por ciento, el impuesto predial es municipal (5 a 16 por 1.000 del avalúo catastral), los arrendamientos de vivienda tienen tope y las tierras adjudicadas originalmente por el Estado como baldíos tienen límites de extensión.

Las cifras en USD usan la TRM de COP 3.158,43 por dólar estadounidense, vigente del 24 al 26 de octubre de 2026, certificada por la Superintendencia Financiera y publicada en el portal nacional de datos abiertos (datos.gov.co). Los montos en UVT usan la UVT de 2026 de COP 52.374 (DIAN Resolución 000238 de 2025). Las conversiones son solo orientativas.

Datos clave

Los extranjeros pueden ser propietarios de inmuebles urbanos en las mismas condiciones que los nacionales	Sí, los mismos derechos civiles que los colombianos textConstitución Política art. 100, al 2026-10-26 · vigente
Aprobación previa necesaria para que un no residente compre un inmueble	No; el inmueble cuenta como inversión extranjera directa y se registra ante el Banco de la República textDecreto 1068 de 2015 art. 2.17.2.2.1.2 y 2.17.2.2.2.2, al 2026-10-26 · vigente
Forma exigida para la venta de un inmueble	Escritura pública ante notario textCódigo Civil art. 1857, al 2026-10-26 · vigente
Cuándo se transfiere la propiedad	Con la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos textCódigo Civil art. 756; Ley 1579 de 2012 art. 2, al 2026-10-26 · vigente
Derechos notariales sobre una escritura con cuantía	3 por 1.000Decreto 1069 de 2015 art. 2.2.6.13.2.1.1, al 2026-10-26 · vigente
Impuesto departamental de registro sobre escrituras de inmuebles, mínimo legal	0,5 %Ley 223 de 1995 art. 230 lit. a), al 2026-10-26 · vigente
Impuesto departamental de registro sobre escrituras de inmuebles, máximo legal	1 %Ley 223 de 1995 art. 230 lit. a), al 2026-10-26 · vigente
Plazo para solicitar el registro de una escritura otorgada en Colombia (en el exterior: 3 meses)	2 mesesLey 223 de 1995 art. 231, al 2026-10-26 · vigente
Derechos de registro, rango superior (actos de más de COP 494.798.857)	13,33 por 1.000SNR Resolución 2026-001726-6 art. 1, al 2026-10-26 · vigente
El impuesto de timbre sobre transferencias de inmuebles se aplica a partir de este valor (COP 1.047.480.000 en 2026)	20.000 UVTEstatuto Tributario art. 519 par. 3 (Ley 2277 de 2022), al 2026-10-26 · vigente
Tarifa marginal del impuesto de timbre por encima de 50.000 UVT	3 %Estatuto Tributario art. 519 par. 3 (Ley 2277 de 2022), al 2026-10-26 · vigente
Impuesto de ganancia ocasional sobre inmuebles poseídos 2 años o más, persona natural no residente	15 %Estatuto Tributario art. 300 y 316, al 2026-10-26 · vigente
Tarifa del impuesto de ganancia ocasional, personas naturales residentes	15 %Estatuto Tributario art. 314, al 2026-10-26 · vigente
Ganancia exenta en la venta de la vivienda de habitación si se reinvierte mediante una cuenta AFC o el pago de un crédito hipotecario	5.000 UVTEstatuto Tributario art. 311-1, al 2026-10-26 · vigente
Retención en la venta de un activo fijo por una persona natural, pagada en la notaría	1 %Estatuto Tributario art. 398, al 2026-10-26 · vigente
Impuesto predial municipal, tarifa mínima general	5 por 1.000Ley 44 de 1990 art. 4 (Ley 1450 de 2011 art. 23), al 2026-10-26 · vigente
Impuesto predial municipal, tarifa máxima general	16 por 1.000Ley 44 de 1990 art. 4 (Ley 1450 de 2011 art. 23), al 2026-10-26 · vigente
Tarifa máxima del impuesto predial sobre lotes urbanos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados	33 por 1.000Ley 44 de 1990 art. 4 (Ley 1450 de 2011 art. 23), al 2026-10-26 · vigente
Canon mensual máximo de arrendamiento de vivienda (valor comercial limitado a 2 veces el avalúo catastral)	1 % del valor comercial por mesLey 820 de 2003 art. 18, al 2026-10-26 · vigente
Incremento anual máximo del canon de arrendamiento de vivienda	100% del IPC del año calendario anterior textLey 820 de 2003 art. 20, al 2026-10-26 · vigente
IVA sobre el arrendamiento de vivienda	Excluido textEstatuto Tributario art. 476 num. 15, al 2026-10-26 · vigente

La norma

1. Los extranjeros tienen en Colombia los mismos derechos civiles que los colombianos, y eso incluye ser propietarios de inmuebles. Solo una ley puede, por razones de orden público, establecer condiciones especiales o negar a los extranjeros un derecho civil específico. Ninguna ley general prohíbe a los extranjeros ser propietarios de tierras.
Costo de hacerlo: No se requiere ningún pago ni permiso por el hecho de que el comprador sea extranjero. Los costos son los mismos costos de cierre que paga un comprador colombiano, que se indican en las normas siguientes.Constitución Política de Colombia de 1991, Art. 100, 1991-07-04 texto oficial · verificado 2026-10-26

2. Cuando un no residente compra un inmueble en Colombia, directamente o a través de una fiducia, el inmueble cuenta como inversión extranjera directa, salvo que el título esté inscrito en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE). La inversión extranjera recibe el mismo trato que la inversión de residentes. No requiere autorización fuera de los sectores cerrados, que son la defensa y la seguridad nacional y la disposición de desechos tóxicos, peligrosos o radiactivos no producidos en Colombia. Una vez registrada la inversión ante el Banco de la República, el inversionista puede enviar al exterior las utilidades netas, así como el producto de la venta de la inversión, en divisas de libre convertibilidad.
Costo de hacerlo: El decreto no prevé ningún cargo oficial por registrar la inversión extranjera. El costo práctico consiste en ingresar los fondos a través del mercado cambiario regulado para que la inversión pueda registrarse; consulte la página de cambios.
Ejemplo: Un no residente ingresa el dinero y compra un apartamento en Bogotá por COP 800.000.000; el apartamento es una inversión extranjera directa que se registra ante el Banco de la República. / La misma compra equivale a aproximadamente US$253.290 a la TRM de COP 3.158,43; una vez registrada, el producto de la venta puede enviarse posteriormente al exterior en dólares.Decreto 1068 de 2015 (decreto único reglamentario del sector hacienda), Título 2 de la Parte 17 sustituido por el Decreto 119 de 2017; artículo sobre el registro modificado por el Decreto 1044 de 2026, Art. 2.17.2.2.1.1, 2.17.2.2.1.2 lit. a) ord. iv), 2.17.2.2.2.1, 2.17.2.2.2.2, 2.17.2.2.3.1 y 2.17.2.5.1.1, 2015-05-26 texto oficial · verificado 2026-10-26 · cambio: el Decreto 1044 de 2026 (5 de agosto de 2026) reescribió el art. 2.17.2.5.1.1. Los inversionistas ahora registran sus inversiones conforme al procedimiento que el Banco de la República establece mediante norma general.

3. Una venta de inmuebles no se perfecciona jurídicamente hasta que las partes la otorgan mediante escritura pública ante notario. La propiedad solo se transfiere cuando la escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde se ubica el inmueble. Todo acto que constituya, transfiera, grave o extinga la propiedad u otro derecho real sobre inmuebles debe registrarse. Cada inmueble tiene un único folio de registro (folio de matrícula inmobiliaria). Quien radica primero tiene prioridad, incluso sobre un documento de fecha anterior, y solo el propietario inscrito puede vender. Una hipoteca solo puede registrarse dentro de los 90 días hábiles siguientes a su otorgamiento.
Costo de hacerlo: Los derechos notariales y registrales y el impuesto de registro, que se indican en las normas siguientes. Salvo pacto en contrario, el comprador y el vendedor dividen el costo de la escritura de venta (Código Civil art. 1862). Un certificado de tradición cuesta COP 24.300 en 2026, aproximadamente US$8 (SNR Resolución 2026-001726-6 art. 14).Código Civil (Ley 84 de 1873, vigente en todo el país en virtud de la Ley 57 de 1887); Ley 1579 de 2012 (estatuto de registro de instrumentos públicos), Código Civil art. 756, 1857 y 1862; Ley 1579 de 2012 art. 2, 3, 4, 5 y 28, 2012-10-01 texto oficial · verificado 2026-10-26

4. Los derechos notariales de una escritura con cuantía se liquidan a una tarifa única del 3 por 1.000 sobre el monto que exceda COP 140.500, más un cargo por cada hoja de la escritura. Los montos fijos de la tarifa aumentan cada año según el IPC del año anterior; la tarifa del 3 por 1.000 no cambia.
Costo de hacerlo: 3 por 1.000 del valor de la escritura, dividido entre comprador y vendedor salvo pacto en contrario (Código Civil art. 1862).
Ejemplo: En una venta de COP 800.000.000, los derechos notariales son de aproximadamente COP 2.400.000, o COP 1.200.000 cada uno si se dividen, más el cargo por hoja. / Aproximadamente US$760 en total, o US$380 cada uno.Decreto 1069 de 2015 (decreto único reglamentario del sector justicia), Art. 2.2.6.13.2.1.1 lit. b) y art. 2.2.6.13.3.5.1, 2015-05-26 texto oficial · verificado 2026-10-26

5. El registro de una escritura causa el impuesto departamental de registro. La base gravable es el valor indicado en la escritura, pero para inmuebles no puede ser inferior al avalúo catastral, al autoavalúo del propietario ni al valor del remate o de la adjudicación. La asamblea de cada departamento fija la tarifa, entre el 0,5 por ciento y el 1 por ciento para actos con cuantía registrados en la oficina de registro. El comprador y el vendedor lo pagan por partes iguales, salvo que indiquen otra cosa. Solicite el registro dentro de los dos meses siguientes a la firma en Colombia, o tres meses si la escritura se firmó en el exterior; la radicación tardía agrega intereses mensuales a la tasa de mora del impuesto sobre la renta. La oficina de registro no inscribirá la escritura sin prueba del pago del impuesto.
Costo de hacerlo: 0,5 a 1 por ciento del mayor valor entre el precio y el avalúo catastral, a la tarifa fijada por el departamento donde se ubica el inmueble.
Ejemplo: En una venta de COP 800.000.000, el impuesto está entre COP 4.000.000 y COP 8.000.000, según el departamento. / Entre aproximadamente US$1.266 y US$2.533.Ley 223 de 1995, Art. 226, 227, 228, 229 (modificado por la Ley 1607 de 2012 art. 187), 230 (modificado por la Ley 2069 de 2020 art. 3) y 231, 1995-12-20 texto oficial · verificado 2026-10-26

6. La oficina de registro también cobra derechos de registro, que fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro. En 2026, los actos con cuantía de hasta COP 12.852.101 pagan COP 53.100. Por encima de ese valor, la tarifa depende del rango de valor: 9,11 por 1.000 hasta COP 192.778.606; 11,31 por 1.000 hasta COP 334.149.656; 12,60 por 1.000 hasta COP 494.798.857; y 13,33 por 1.000 por encima de ese monto. Se cobra además un 2 por ciento de los derechos por digitalización y conservación documental. En las transferencias de dominio, si el precio indicado es inferior al avalúo catastral, los derechos se calculan sobre el avalúo catastral.
Costo de hacerlo: Hasta 13,33 por 1.000 del valor, más el 2 por ciento de los derechos, a cargo de la parte que solicita el registro.
Ejemplo: Una venta de COP 800.000.000 se ubica en el rango superior: 13,33 por 1.000 equivale a COP 10.664.000, y con el 2 por ciento adicional a COP 10.877.280. / Aproximadamente US$3.444.Superintendencia de Notariado y Registro Resolución 2026-001726-6, modificada por la Resolución 2026-001896-6; expedida en virtud de la Ley 1579 de 2012 art. 74, Art. 1 lit. b) y parágrafo 8, 2026-01-29 texto oficial · verificado 2026-10-26 · cambio: la tarifa de 2026 entró en vigor el 2 de febrero de 2026 y reemplazó la Resolución 00179 de 2025. Según la Ley 1579 de 2012 art. 74, la actualización anual no puede superar el IPC (5,10 por ciento para 2025).

7. Desde 2023, las escrituras que transfieren inmuebles con un valor de 20.000 UVT o más también pagan el impuesto de timbre nacional, además del impuesto de registro. Las tarifas son marginales: 0 por ciento hasta 20.000 UVT, 1,5 por ciento sobre la parte entre 20.000 y 50.000 UVT, y 3 por ciento sobre la parte que supere 50.000 UVT, más 450 UVT. Las transferencias inferiores a 20.000 UVT no lo pagan.
Costo de hacerlo: En 2026 los umbrales son COP 1.047.480.000 (20.000 UVT, unos US$331.646) y COP 2.618.700.000 (50.000 UVT, unos US$829.114).
Ejemplo: Un inmueble de COP 2.000.000.000 paga 1,5 por ciento sobre los COP 952.520.000 que superan el umbral, es decir, COP 14.287.800. Un inmueble de COP 3.000.000.000 paga COP 35.007.300. / Unos US$4.524 sobre un inmueble de US$633.226, y unos US$11.084 sobre un inmueble de US$949.839. Un apartamento de COP 800.000.000 (US$253.290) no paga nada.Estatuto Tributario (Decreto 624 de 1989), modificado por la Ley 2277 de 2022, Art. 519, inciso 3 y parágrafo 3 (Ley 2277 de 2022 art. 77), 2022-12-13 texto oficial · verificado 2026-10-26 · cambio: la Ley 2277 de 2022 (13 de diciembre de 2022) restableció el impuesto de timbre sobre las transferencias de inmuebles con un valor de 20.000 UVT o más, a partir de 2023.

8. Para efectos del impuesto sobre la renta, el precio de venta de un inmueble no puede ser inferior a su costo, avalúo catastral o autoavalúo. Toda suma pagada por el inmueble forma parte del precio, aunque se haya pactado o facturado por fuera de la escritura. En la escritura, las partes deben declarar bajo juramento que el precio es real y deben revelar cualquier pacto o pago realizado por fuera de la escritura. Si no lo hacen, el impuesto sobre la renta, el impuesto de ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales se liquidan sobre cuatro veces el precio de la escritura, y el notario informa la irregularidad a la autoridad tributaria.
Costo de hacerlo: No hay costo adicional cuando se declara el precio real. Si falta la declaración juramentada, todos los costos de cierre se liquidan sobre cuatro veces el precio de la escritura.Estatuto Tributario (Decreto 624 de 1989), modificado por la Ley 2010 de 2019, Art. 90 (Ley 2010 de 2019 art. 61), 2019-12-27 texto oficial · verificado 2026-10-26

9. La utilidad en la venta de un activo fijo poseído durante dos años o más es una ganancia ocasional, gravada al 15 por ciento para personas naturales residentes, personas naturales no residentes y sociedades colombianas y extranjeras. Si el inmueble se poseyó durante menos de dos años, la utilidad es renta ordinaria gravada a las tarifas generales. Cuando una persona natural vende un activo fijo, se paga en la notaría una retención del 1 por ciento sobre el valor de venta antes de firmar la escritura; es un impuesto a cargo del vendedor. La vivienda principal de una persona natural residente puede tener exenta una utilidad de hasta 5.000 UVT si la totalidad del producto de la venta se deposita en una cuenta AFC y se destina a comprar otra vivienda o a pagar la hipoteca de la vivienda vendida.
Costo de hacerlo: 15 por ciento de la utilidad sobre el costo fiscal. La retención notarial del 1 por ciento a cargo de un vendedor persona natural es un anticipo del impuesto, no un impuesto adicional.
Ejemplo: Un no residente que compró por COP 800.000.000 vende tres años después por COP 1.000.000.000: en la notaría se paga una retención del 1 por ciento de COP 10.000.000, y el impuesto sobre la utilidad de COP 200.000.000 es de COP 30.000.000. / En una venta de US$316.613, se retienen unos US$3.166 en la notaría, y el impuesto sobre la utilidad de aproximadamente US$63.323 es de unos US$9.498, antes de cualquier alivio por tratado.Estatuto Tributario (Decreto 624 de 1989), tarifas modificadas por la Ley 2277 de 2022, Art. 300, 311-1 (Ley 2277 art. 31), 313 (art. 32), 314 (art. 33), 316 (art. 34) y 398, 2022-12-13 texto oficial · verificado 2026-10-26 · cambio: la Ley 2277 de 2022 elevó la tarifa de ganancia ocasional del 10 al 15 por ciento y limitó la exención por venta de vivienda a 5.000 UVT de utilidad, a partir del año gravable 2023.

10. El impuesto predial unificado es un impuesto municipal que se liquida sobre el avalúo catastral. Cada concejo municipal o distrital fija la tarifa entre el 5 y el 16 por 1.000, con tarifas que aumentan según el estrato socioeconómico, el uso del suelo, la antigüedad del catastro, el área y el valor. Las viviendas de estratos 1 a 3 con un valor inferior a 135 salarios mínimos mensuales pueden gravarse desde el 1 por 1.000. Los terrenos urbanos no edificados y los lotes urbanizados no construidos pueden gravarse hasta con el 33 por 1.000.
Costo de hacerlo: Del 5 al 16 por 1.000 del avalúo catastral cada año, según la tarifa que fije el municipio, y hasta el 33 por 1.000 para lotes urbanos sin construir.
Ejemplo: Un apartamento con un avalúo catastral de COP 350.000.000, a una tarifa ilustrativa del 8 por 1.000, paga COP 2.800.000 al año. / Unos US$887 al año. Verifique la tarifa vigente en el estatuto tributario de esa ciudad.Ley 44 de 1990 art. 4, sustituido por la Ley 1450 de 2011, Ley 1450 de 2011 art. 23 (que reescribe la Ley 44 de 1990 art. 4), 2011-06-16 texto oficial · verificado 2026-10-26

11. Arrendamientos de vivienda urbana: el canon mensual no puede exceder el 1 por ciento del valor comercial del inmueble y, para este efecto, el valor comercial no puede superar dos veces el avalúo catastral vigente. El canon puede pactarse en moneda extranjera, pero se paga en pesos a la TRM. Cada 12 meses, el arrendador puede incrementar el canon hasta en el 100 por ciento del IPC del año calendario anterior, con aviso escrito al arrendatario. El arrendador no puede exigir depósitos en dinero ni garantías reales. El arrendamiento de vivienda está excluido del IVA.
Costo de hacerlo: No se cobra ningún derecho por firmar un contrato de arrendamiento. Si el contrato se inscribe en el registro de instrumentos públicos, los derechos de registro se liquidan sobre el total de los cánones del plazo, o sobre cinco años de cánones si el plazo es indefinido (SNR Resolución 2026-001726-6 art. 1 parágrafo 3).
Ejemplo: Un apartamento con un valor comercial de COP 800.000.000 y un avalúo catastral de COP 350.000.000 puede arrendarse por un máximo de COP 7.000.000 al mes (1 por ciento de dos veces el avalúo catastral), no por COP 8.000.000. / Un tope de unos US$2.216 al mes en lugar de US$2.533.Ley 820 de 2003 (arrendamiento de vivienda urbana); Estatuto Tributario modificado por la Ley 2010 de 2019, Ley 820 de 2003 art. 16, 18, 19 y 20; Estatuto Tributario art. 476 num. 15, 2003-07-10 texto oficial · verificado 2026-10-26

12. Tierras rurales adjudicadas originalmente por el Estado como baldíos: nadie puede adquirir dichas tierras por encima de la extensión máxima fijada para la Unidad Agrícola Familiar (UAF) en ese municipio o región. Es nulo el aporte de dichas tierras a sociedades o comunidades que consoliden propiedades por encima de la UAF. Los baldíos adjudicados no pueden fraccionarse por debajo de la UAF sin autorización de la agencia de tierras, y los registradores deben abstenerse de inscribir dichas transferencias. Los baldíos solo se adjudican a solicitantes que no sean propietarios de otros predios rurales en Colombia.
Costo de hacerlo: No hay cobro, pero una compra que exceda el límite de la UAF es nula. Verifique el origen del título (tradición) hasta la adjudicación original antes de comprar tierras rurales.Ley 160 de 1994 (reforma agraria y desarrollo rural), Art. 72, 1994-08-03 texto oficial · verificado 2026-10-26

Concepto	COP	USD	Quién paga por defecto	Norma
Derechos notariales, 3 por 1.000 (más un cargo por hoja)	2,400,000	760	Por partes iguales, 50/50	Decreto 1069 de 2015 art. 2.2.6.13.2.1.1; Código Civil art. 1862
Impuesto de registro, hasta 1%	8,000,000	2,533	Por partes iguales, 50/50	Ley 223 de 1995 art. 227 y 230
Derechos de registro, 13,33 por 1.000 más 2%	10,877,280	3,444	Parte que solicita el registro	SNR Resolución 2026-001726-6 art. 1
Impuesto de timbre (por debajo de 20.000 UVT)	0	0	No se causa	Estatuto Tributario art. 519 par. 3
Retención del 1% al vendedor (anticipo del impuesto del vendedor)	8,000,000	2,533	Vendedor	Estatuto Tributario art. 398
Costo total para el comprador si los derechos y el impuesto se dividen y el comprador solicita el registro	16,077,280	5,090	Comprador	Suma de la mitad a cargo del comprador de los derechos notariales y del impuesto de registro más los derechos de registro

Costos de cierre de un apartamento en Bogotá de COP 800.000.000 (aproximadamente US$253.290) comprado por un no residente a una persona natural residente, 2026, suponiendo un avalúo catastral inferior al precio y la tarifa máxima del impuesto de registro del 1 por ciento. TRM COP 3.158,43.

Valor del acto (COP)	Tarifa
Hasta 12.852.101	COP 53.100
12.852.101 a 192.778.606	9,11 por 1.000
192.778.606 a 334.149.656	11,31 por 1.000
334.149.656 a 494.798.857	12,60 por 1.000
Más de 494.798.857	13,33 por 1.000

Derechos de registro para actos con cuantía, 2026 (SNR Resolución 2026-001726-6 art. 1 lit. b), más el 2 por ciento de los derechos por digitalización.

Valor en UVT	Valor en COP (2026)	Tarifa marginal	Impuesto
0 a 20.000	0 a 1.047.480.000	0%	0
Más de 20.000 hasta 50.000	1.047.480.000 a 2.618.700.000	1.5%	(valor en UVT menos 20.000) x 1,5%
Más de 50.000	Más de 2.618.700.000	3%	(valor en UVT menos 50.000) x 3% más 450 UVT

Impuesto de timbre sobre transferencias de inmuebles (Estatuto Tributario art. 519 par. 3), UVT de 2026 de COP 52.374.

Ejemplo práctico

Una persona natural residente en los Estados Unidos compra un apartamento en Bogotá por COP 800.000.000 (aproximadamente US$253.290). Ingresa los dólares a través del mercado cambiario, de modo que el apartamento es una inversión extranjera directa registrada ante el Banco de la República (Decreto 1068 de 2015 art. 2.17.2.2.1.2). Si los derechos notariales y el impuesto de registro se dividen y el comprador solicita el registro, los costos de cierre del comprador son de aproximadamente COP 16.077.280 (US$5.090): la mitad de los derechos notariales de COP 2.400.000, la mitad del impuesto de registro de hasta COP 8.000.000 y los derechos de registro de COP 10.877.280. No se causa impuesto de timbre porque el precio es inferior a 20.000 UVT (COP 1.047.480.000).
Tres años después, el mismo propietario vende por COP 1.000.000.000 (aproximadamente US$316.613). El vendedor paga una retención del 1 por ciento de COP 10.000.000 (US$3.166) en la notaría antes de firmar la escritura. La utilidad de COP 200.000.000 (US$63.323) es una ganancia ocasional porque el apartamento se poseyó durante más de dos años, y tributa al 15 por ciento: COP 30.000.000 (US$9.498), contra los cuales se imputa la retención (Estatuto Tributario art. 300, 316 y 398). Como la inversión se registró, el producto neto puede enviarse al exterior en dólares (art. 2.17.2.2.3.1).
Si mientras tanto el propietario arrienda el apartamento y su avalúo catastral es de COP 350.000.000, el canon máximo legal es de COP 7.000.000 al mes (US$2.216), y los incrementos anuales no pueden superar el IPC del año anterior (Ley 820 de 2003 art. 18 y 20). El arrendamiento no está sujeto a IVA (Estatuto Tributario art. 476 num. 15).
Los compradores argentinos y de otros países enfrentan las mismas normas que cualquier extranjero. La forma en que se grava una ganancia sobre un inmueble colombiano en el país de origen del comprador depende de las normas de ese país y de si se aplica un convenio para evitar la doble imposición; consulte la página de impuestos y The Argentine Thread para el aspecto argentino.

Paso a paso

1. Obtenga un certificado de tradición actualizado (certificado de tradición y libertad, COP 24.300 en 2026) del folio de matrícula del inmueble y verifique la cadena de títulos, las hipotecas, los gravámenes, los embargos y las demandas inscritos en él (Ley 1579 de 2012 art. 3 y 4; SNR Resolución 2026-001726-6 art. 14). En el caso de tierras rurales, rastree el título hacia atrás para ver si se originó en una adjudicación de baldíos (Ley 160 de 1994 art. 72).
2. Planifique la transferencia del dinero a través del mercado cambiario para que la compra pueda registrarse como inversión extranjera (Decreto 1068 de 2015 art. 2.17.2.5.1.1). Consulte la página de cambios para conocer el canal y el formulario.
3. Firme una promesa de compraventa por escrito que identifique plenamente el inmueble y el precio y que fije un plazo o condición que determine cuándo se otorgará la escritura. Sin estos elementos no genera obligación alguna (Código Civil art. 1611).
4. Firme la escritura pública en la notaría. Ambas partes declaran bajo juramento que el precio es real y que no se pagó nada por fuera de la escritura (Estatuto Tributario art. 90). La retención del 1 por ciento a cargo del vendedor persona natural se paga en la notaría antes de la firma (art. 398), y el impuesto de timbre se aplica si el precio es de 20.000 UVT o más (art. 519).
5. Pague el impuesto departamental de registro y radique la escritura en la oficina de registro dentro de los dos meses siguientes a la firma, o tres meses si se firmó en el exterior (Ley 223 de 1995 art. 231). Si la operación incluye una hipoteca, esta debe radicarse dentro de 90 días hábiles (Ley 1579 de 2012 art. 28).
6. Una vez registrada, obtenga un nuevo certificado de tradición que lo muestre a usted como propietario. La propiedad solo se transfiere con el registro (Código Civil art. 756). Luego registre la inversión ante el Banco de la República si no se hizo cuando ingresó el dinero.
7. Cada año, pague el impuesto predial municipal sobre el avalúo catastral (Ley 44 de 1990 art. 4) e incluya el inmueble en su declaración de renta colombiana si está obligado a presentarla.

Errores comunes

Declarar un precio inferior en la escritura: el precio no puede ser inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, y sin la declaración juramentada sobre el precio real todos los impuestos y derechos se liquidan sobre cuatro veces el valor de la escritura (Estatuto Tributario art. 90).
Creer que una promesa firmada o el pago total lo convierten en propietario: la venta de un inmueble solo se perfecciona por escritura pública (Código Civil art. 1857), y la propiedad solo se transfiere cuando la escritura se registra (art. 756). Quien radica primero en el registro tiene prioridad (Ley 1579 de 2012 art. 3).
Incumplir el plazo de dos meses para radicar la escritura para registro: la radicación tardía agrega intereses moratorios mensuales al impuesto de registro (Ley 223 de 1995 art. 231), y una hipoteca no registrada caduca a los 90 días hábiles (Ley 1579 de 2012 art. 28).
Ingresar dinero sin canalizarlo ni registrarlo como inversión extranjera: el derecho a enviar al exterior el producto de la venta depende de ese registro (Decreto 1068 de 2015 art. 2.17.2.2.3.1).
Vender antes de dos años: la utilidad es renta ordinaria, no una ganancia ocasional al 15 por ciento (Estatuto Tributario art. 300).
Comprar tierras rurales que se originaron como baldíos y superan el límite de la UAF: la compra es nula, y el fraccionamiento de esas tierras por debajo de la UAF sin autorización de la agencia de tierras no puede registrarse (Ley 160 de 1994 art. 72).
Fijar el canon de un arrendamiento de vivienda por encima del tope legal: un canon superior al 1 por ciento mensual del valor comercial, limitado a dos veces el avalúo catastral, excede el límite permitido, y los depósitos en dinero exigidos a los arrendatarios están prohibidos (Ley 820 de 2003 art. 16 y 18).
Dejar lotes sin construir en una ciudad: los municipios pueden gravar los lotes urbanos no urbanizados y no edificados con hasta 33 por 1.000 al año (Ley 44 de 1990 art. 4).

Fuentes

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