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11. Bienes raíces y tierras: México

Bienes raíces y tierras en México: dónde los extranjeros pueden tener la propiedad directamente y dónde necesitan un fideicomiso bancario o una empresa mexicana, los permisos de la Secretaría de Relaciones Exteriores y sus derechos de 2026, los límites sobre tierras ejidales y agrícolas, cómo las escrituras y el Registro Público de la Propiedad protegen al comprador, y el impuesto sobre la renta federal y el IVA en la compra, el arrendamiento y la venta. Cada regla está vinculada al texto oficial y verificada frente a él.

Visión del inversionista. Vías claras de titularidad para extranjeros en todo el país, incluidos fideicomisos para propiedades costeras y fronterizas, además de aprobaciones tácitas rápidas, hacen que los bienes raíces mexicanos sean accesibles y atractivos para la inversión orientada al crecimiento.

• Bienes raíces y tierras en México: la zona restringida, los fideicomisos bancarios, el convenio de extranjería, los derechos de la Secretaría de Relaciones Exteriores, las tierras ejidales, el registro y los impuestos en la compra, el arrendamiento y la ventaLos extranjeros pueden ser propietarios de tierras en la mayor parte de México tras firmar un convenio con la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) para considerarse mexicanos respecto de esa propiedad; dentro de 100 km de las fronteras y 50 km de las costas l
• Propiedad directa de extranjeros fuera de la zona restringida: el convenio de extranjería (cláusula Calvo), el permiso de la SRE, la aprobación tácita y el derecho de MXN 5.250Fuera de la zona restringida (100 km de las fronteras, 50 km de las costas) una persona física o empresa extranjera puede tener bienes raíces en México a su propio nombre tras presentar un convenio por escrito ante la Secretaría de Relaciones Ext
• Fideicomisos bancarios en la zona restringida: permiso de la SRE, plazo de 50 años y prórroga, usos permitidos, obligaciones del fiduciario, derechos e impuestos de 2026Dentro de 100 km de las fronteras y 50 km de las costas, un extranjero, o una empresa mexicana con socios extranjeros que adquiere vivienda, tiene la propiedad a través de un banco mexicano que actúa como fiduciario, con derechos de uso y aprovecham
• Empresas mexicanas con socios extranjeros propietarias de bienes raíces: la cláusula de extranjería, el aviso a la SRE en 60 días hábiles, los límites residenciales y la venta de acciones de empresas inmobiliariasUna empresa mexicana cuyos estatutos contienen el convenio de extranjería puede adquirir la propiedad directa en cualquier lugar, incluida la zona restringida para uso no residencial, pero debe dar aviso a la SRE dentro de los 60 días hábil
• Tierras ejidales y comunales: quién puede comprar parcelas, dominio pleno, derechos de preferencia, arrendamientos de 30 años y aportaciones a sociedadesLas parcelas ejidales solo pueden venderse a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido, las tierras de asentamiento humano y las tierras comunales son inalienables, y cualquier intento de vender tierras de asentamiento humano es nulo. Un inversionista ex
• Tierras agrícolas, ganaderas y forestales: límites de la pequeña propiedad, el tope de 25 veces para sociedades, las acciones serie T y el límite extranjero del 49 %Las personas físicas no pueden tener tierras agrícolas por encima de los límites de la pequeña propiedad: 100 hectáreas de riego para la mayoría de los cultivos, 150 para algodón, 300 para plantaciones, 800 hectáreas de bosque, o la superficie para 500
• Titularidad, escrituras y el Registro Público de la Propiedad: cuándo se requiere escritura notarial, avisos preventivos, efectos del registro, prescripción adquisitiva y una lista de verificación de debida diligenciaUna compraventa obliga a las partes desde que se acuerdan precio y cosa, pero los inmuebles con valor superior a 365 UMA (unos MXN 42.818 en 2026) deben venderse en escritura pública, y solo la inscripción en el Registro Público de la Propiedad est
• Arrendamientos: plazos máximos de 10 y 20 años, mínimo de un año para vivienda, renta en pesos, derecho de preferencia del arrendatario para comprar, aviso de terminación y registroLos arrendamientos deben constar por escrito; los de vivienda pueden durar hasta 10 años y los comerciales o industriales hasta 20, y los de vivienda duran al menos un año para ambas partes salvo pacto en contrario. Vivienda
• Venta de inmuebles: impuesto sobre la renta para personas físicas residentes y no residentes, la exención de 700.000 UDI para casa habitación, el pago estatal del 5 % y la retención notarialLas personas físicas residentes pagan impuesto sobre la renta sobre la ganancia por la venta de inmuebles, distribuida en hasta 20 años de tenencia, con costo actualizado por inflación, una reducción del 3 % anual del costo de la construcción y un míni
• Impuesto sobre ingresos por arrendamiento: arrendadores residentes (deducción ciega del 35 %, retención del 10 % por empresas, fideicomisos) y retención del 25 % para no residentesLas personas físicas residentes que arriendan inmuebles pueden deducir gastos reales o un 35 % fijo de las rentas más el impuesto predial, realizan pagos provisionales mensuales a más tardar el día 17 y sufren una retención del 10 %
• Estancias cortas a través de plataformas digitales: retención del 4 % de impuesto sobre la renta y del 50 % del IVA para anfitriones residentes, 20 y 100 % sin RFC, y la opción de pago definitivoEl hospedaje no es renta de vivienda exenta: las estancias cortas y las unidades amuebladas causan IVA del 16 %, y las plataformas retienen el 50 % de ese IVA a los anfitriones personas físicas residentes, o el 100 % si el anfitrión no proporciona
• IVA en bienes raíces: terrenos y vivienda exentos, 16 % en edificios comerciales, rentas, unidades amuebladas y servicios de construcción, y cómo lo manejan los notariosLa venta de terrenos y de construcciones destinadas a casa habitación está exenta de IVA, al igual que los servicios de construcción de vivienda cuando el constructor aporta mano de obra y materiales, mientras que los hoteles, oficinas, bodegas y la parte de construcción
• Impuestos locales sobre inmuebles: impuesto predial municipal e impuesto sobre adquisición de inmuebles, con Nuevo León como ejemplo prácticoEl impuesto predial y el impuesto sobre adquisición de inmuebles son locales: la Constitución reserva a los municipios las contribuciones que establecen los estados sobre la propiedad inmobiliaria, su fraccionamiento, traslación y mejora, con base en valores unitarios de suelo
• Playas y zona federal marítimo terrestre (ZOFEMAT): la franja federal de 20 metros, concesiones de hasta 50 años, acceso público y derechos de 2026 por metro cuadradoLas playas y la franja de 20 metros de tierra contigua a ellas son bienes federales de uso común: un propietario con frente de playa no puede ser dueño de ellas y necesita una concesión de la SEMARNAT para usarlas. Las concesiones sobre bienes federales tienen u
• Derechos de agua y tierras: concesiones de 5 a 30 años, la prohibición de diciembre de 2025 de transmitir títulos, la reasignación al vender el terreno y los plazos de prórrogaEl uso de aguas nacionales (pozos, ríos, riego) requiere una concesión de la autoridad del agua de 5 a 30 años, que se resuelve dentro de 60 días hábiles a partir de un expediente completo y es prorrogable por el mismo plazo si s
• Uso de suelo y desarrollo urbano: permisos municipales, el derecho de preferencia pública de 30 días sobre reservas territoriales, escrituras nulas y tierras ejidales en ciudadesLos permisos de uso de suelo, fraccionamiento y construcción los expiden los municipios conforme a la ley estatal y los planes urbanos; los permisos que contradicen los planes no producen efecto y los actos que no se ajustan a ellos no pueden inscribirse. D
• Expropiación: causas de utilidad pública, el procedimiento de declaratoria, indemnización a valor comercial pagada dentro de 45 días hábiles, reversión y protección por tratadosEl gobierno federal puede expropiar, ocupar temporalmente o limitar la propiedad por causas de utilidad pública enumeradas, tras una declaratoria publicada, un plazo de 15 días hábiles para oponerse y un decreto dentro de 30 días hábi
• Prevención de lavado de dinero en operaciones inmobiliarias: la prohibición del efectivo por encima de 8.025 UMA, los avisos de desarrolladores, corredores, notarios y arrendadores, y la reforma de julio de 2025Está prohibido pagar o aceptar efectivo, en pesos o en moneda extranjera, para comprar o constituir derechos reales sobre inmuebles con un valor de 8.025 UMA o más (MXN 941.412,75 en 2026), aunque se pague a través de un banco. Desar

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