Países › Brasil › Guía › 11. Bienes raíces y tierras
11. Bienes raíces y tierras: Brasil
Bienes raíces y tierras en Brasil: qué pueden comprar los extranjeros y dónde se aplican los límites para tierras rurales y zonas de frontera, cómo la escritura y la inscripción transfieren la propiedad y cuánto cuestan los impuestos a la transmisión, a las ganancias de capital y a los alquileres, todo vinculado al texto oficial.
Visión del inversionista. Brasil permite a los extranjeros comprar inmuebles urbanos en igualdad de condiciones y protege a los compradores que confían en el registro público, lo que ofrece al capital de largo plazo una vía jurídica clara hacia uno de los mercados inmobiliarios más grandes de las Américas.
- Comprar bienes raíces en Brasil: límites a la propiedad extranjera, escritura y registro, impuesto a la transmisión y tributación de los no residentesLos extranjeros, residentes o no, pueden comprar inmuebles urbanos en Brasil en las mismas condiciones que los brasileños; los límites se aplican a las tierras rurales, donde las personas físicas extranjeras, las sociedades extranjeras y las sociedades brasileñas contr
- Registro de títulos y debida diligencia en Brasil: la matrícula, los plazos de registro, los certificados de la escritura y la usucapiónCada inmueble en Brasil tiene un único folio registral, la matrícula, que lleva el registro de la propiedad (Cartório de Registro de Imóveis) del lugar donde se ubica el inmueble, y la propiedad solo se transmite cuando la escritura se regis
- Propiedad y arrendamiento de tierras rurales por extranjeros en Brasil: límites en módulos, autorización del INCRA, topes municipales y el proyecto de reforma pendienteLa Constitución de Brasil permite al Congreso limitar la adquisición y el arrendamiento de tierras rurales por extranjeros, y la Lei nº 5.709 de 1971 lo hace: las personas físicas extranjeras residentes en Brasil, las sociedades extranjeras autorizadas a ope
- ITBI, el impuesto municipal a la transmisión de inmuebles en Brasil: base, alícuotas, la inmunidad por aporte de capital y las normas nacionales de 2026El ITBI lo cobra el municipio donde se ubica el inmueble sobre las transmisiones onerosas de bienes inmuebles y derechos reales (salvo los de garantía), y sobre las cesiones de derechos de compra. Desde la Lei Complementar nº 22
- IPTU, el impuesto municipal a la propiedad en Brasil: quién paga, la base del valor fiscal y cómo São Paulo fija sus alícuotasEl IPTU es el impuesto municipal anual sobre la propiedad, el dominio útil o la posesión de inmuebles urbanos, que se cobra sobre el valor fiscal (valor venal) que fija cada municipio, con alícuotas que pueden aumentar según el val
- ITR, el impuesto federal a la tierra rural en Brasil: valor de la tierra desnuda, grado de utilización y alícuotas de 0,03 a 20 por cientoEl ITR es un impuesto federal anual sobre la propiedad, el dominio útil o la posesión de inmuebles rurales situados fuera de la zona urbana al 1 de enero. Se cobra sobre el valor gravable de la tierra desnuda, que el propietario decl
- Venta de inmuebles en Brasil: alícuotas del impuesto a las ganancias de capital, factores de reducción, exenciones por venta de vivienda y retención para vendedores no residentesLas personas físicas pagan impuesto a las ganancias de capital en la venta de inmuebles del 15 por ciento sobre los primeros R$5 millones de ganancia, que sube al 22,5 por ciento por encima de R$30 millones, calculado por separado de los demás ingresos y pagado a más tardar el últ
- Impuesto sobre los ingresos por alquiler en Brasil: carnê-leão mensual para arrendadores residentes, retención por empresas y 15 por ciento para no residentesEl alquiler que recibe una persona física residente tributa mensualmente a las alícuotas progresivas del impuesto a la renta: si el inquilino es persona física, el arrendador paga mediante el carnê-leão a más tardar el último día hábil del me
- Arrendamientos residenciales y comerciales en Brasil: plazo, indexación del alquiler, garantías, derecho de renovación, built to suit y desalojoLos arrendamientos urbanos en Brasil se rigen por la Ley de Inquilinato (Lei nº 8.245 de 1991). El alquiler se pacta libremente, pero no puede fijarse en moneda extranjera ni vincularse al tipo de cambio o al salario mínimo; cualquiera de las partes puede solicitar una re
- Alquileres de corta estadía en Brasil: arrendamientos por temporada de hasta 90 días, aprobación del condominio tras los fallos del STJ de 2026, registro turístico e IBS y CBSLa ley brasileña permite los arrendamientos por temporada (locação para temporada) de hasta 90 días, con el alquiler pagadero por adelantado. En los edificios, la sección de derecho privado del Superior Tribunal de Justiça resolvió en mayo de 2026 que la rep
- IBS y CBS sobre inmuebles en Brasil: quién está en el régimen, los reductores de ajuste y social, las reducciones de alícuota del 50 y 70 por ciento y el código de inmueble CIBEl nuevo IVA dual (IBS para estados y municipios, CBS para la Unión) tiene un régimen específico para los inmuebles: ventas, transmisiones de derechos reales, arrendamientos, corretaje, administración y construcción por re
- Condominios y compras sobre plano en Brasil: reglamento del edificio, cuotas y multas, el memorial de incorporación, patrimonios de afectación, retrasos y rescisionesUn edificio de departamentos en Brasil es un condomínio edilício: cada unidad se posee en plena propiedad junto con una fracción ideal del terreno y de las áreas comunes, regida por una convención registrada en el registro de la propiedad y
- Zonificación, loteo y planificación urbana en Brasil: planes directores, derechos de construcción, derecho de preferencia, estudios de impacto vecinal y normas de lotesEl uso del suelo en Brasil lo define principalmente cada municipio conforme al Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257 de 2001): el plan director fija las zonas, los coeficientes de aprovechamiento básico y máximo y las áreas donde la construcción adicio
- Expropiación en Brasil: por utilidad pública e interés social, indemnización previa en dinero, posesión urgente, mediación y reforma agrariaCualquier nivel de gobierno puede expropiar bienes por utilidad pública o interés social mediante una indemnización justa y previa en dinero, salvo en los casos constitucionales que se pagan con títulos de deuda pública: los inm
- Tierras indígenas en Brasil: protección constitucional, nulidad de los títulos privados, la Lei nº 14.701 y el fallo del Supremo Tribunal Federal de diciembre de 2025 sobre la tesis del marco temporalLas tierras ocupadas tradicionalmente por los pueblos indígenas pertenecen a la Unión, están reservadas para su posesión permanente y usufructo exclusivo, y son inalienables; los títulos privados sobre ellas son nulos y no dan
- Terrenos costeros federales en Brasil (terrenos de marinha): qué comprenden, el laudêmio del 5 por ciento en las transmisiones, el foro anual y las tasas de ocupaciónMuchos inmuebles frente al mar o a orillas de ríos en Brasil se ubican en terrenos de marinha, una franja de 33 metros medida tierra adentro desde la línea media de pleamar de 1831 que pertenece a la Unión. Los particulares tienen la
- Normas del Código Forestal para tierras rurales en Brasil: reserva legal del 20 al 80 por ciento, áreas de preservación permanente, el registro CAR y la regularizaciónTodo inmueble rural en Brasil debe mantener parte de su superficie con vegetación nativa como reserva legal, 80 por ciento en bosque amazónico, 35 por ciento en cerrado amazónico y 20 por ciento en el resto, además de las áreas de preservación perm
- Derechos de agua en Brasil: el agua es pública, permisos de uso (outorga) de hasta 35 años, cobro por uso y sanciones de hasta R$50 millonesSer dueño de un terreno en Brasil no otorga la propiedad del agua que está sobre él o debajo de él: el agua es un bien público que pertenece a la Unión o a los estados, y los usos significativos, como la captación de aguas superficiales o subterráneas
- Fondos de inversión inmobiliaria (FII) en Brasil: estructura, impuesto del 20 por ciento sobre distribuciones y ganancias, la exención para personas físicas y cuándo un fondo tributa como una sociedadLos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) son fondos sin personalidad jurídica que captan recursos a través del sistema de distribución de valores para invertir en proyectos inmobiliarios, y son la principal vía cotizada de acceso a la propiedad brasil
Relacionado: perfil de país de Brasil · panel en vivo · calendario de bancos centrales y publicaciones · nuestras publicaciones en X
