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Compra de inmuebles en Brasil: límites a la propiedad extranjera, escritura y registro, impuesto a la transmisión y tributación de los no residentes

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Última verificación: 2026-10-26 · Estado: En cambio

Los extranjeros, residentes o no, pueden comprar inmuebles urbanos en Brasil en las mismas condiciones que los brasileños; los límites se aplican a las tierras rurales, donde las personas físicas extranjeras, las sociedades extranjeras y las sociedades brasileñas controladas desde el exterior enfrentan topes de superficie y la autorización del INCRA, y a las tierras rurales en la zona fronteriza de 150 km, que requieren el asentimiento previo de la defensa nacional. La propiedad solo se transmite cuando el título se registra en el registro de la propiedad, y el asiento registral es lo que protege al comprador de buena fe, por lo que la escritura y el registro son el núcleo de la operación. El comprador paga el impuesto municipal a la transmisión (ITBI, 3 por ciento en São Paulo); el vendedor no residente paga impuesto a las ganancias de capital del 15 al 22,5 por ciento, retenido por el comprador o por el apoderado del vendedor, y los arrendadores no residentes pagan 15 por ciento sobre el alquiler neto, mientras que los nuevos impuestos al consumo IBS y CBS se implementan gradualmente para los vendedores y arrendadores profesionales de inmuebles.

Las cifras en USD utilizan el tipo de cambio vendedor PTAX del Banco Central do Brasil de R$5,0377 por dólar estadounidense del 23 de octubre de 2026, último día hábil anterior a la verificación. Las conversiones son solo orientativas.

Datos clave

Propiedad extranjera de inmuebles urbanos	Ninguna restricción específica en las leyes que regulan la propiedad de tierras por extranjeros, que se aplican a los inmuebles rurales Lei nº 5.709/1971 art. 1 (ámbito: imóvel rural), al 2026-10-26 · vigente
Superficie rural máxima que puede adquirir una persona física extranjera	50 módulos de exploração indefinidaLei nº 5.709/1971 art. 3, al 2026-10-26 · vigente
Superficie rural que una persona física extranjera puede adquirir sin autorización	3 módulos de exploração indefinidaLei nº 5.709/1971 art. 3 § 1, al 2026-10-26 · vigente
Tope de tierras rurales de propiedad extranjera por municipio	25 % de la superficie municipalLei nº 5.709/1971 art. 12, al 2026-10-26 · vigente
Ancho de la zona fronteriza donde las adquisiciones rurales por extranjeros requieren asentimiento previo de la defensa nacional	150 kmLei nº 6.634/1979 arts. 1 y 2 V, al 2026-10-26 · vigente
Valor del inmueble a partir del cual la escritura pública es obligatoria (30 salarios mínimos, 2026)	48630 BRLCódigo Civil art. 108; Decreto nº 12.797 (salario mínimo R$1.621), al 2026-01-01 · vigente
Alícuota del impuesto a la transmisión ITBI, ciudad de São Paulo (alícuota general)	3 %Lei Municipal de São Paulo nº 11.154/1991 art. 10 II, con la redacción de la Lei nº 16.098/2014, al 2026-10-26 · vigente
Impuesto a las ganancias de capital sobre inmuebles vendidos por una persona física no residente (del tramo más bajo al más alto)	15 a 22,5 %Lei nº 8.981/1995 art. 21 con la redacción de la Lei nº 13.259/2016; Lei nº 9.249/1995 art. 18, al 2026-10-26 · vigente
Retención sobre el alquiler neto pagado a un propietario no residente	15 %Decreto nº 9.580/2018 arts. 744 III y 763, al 2026-10-26 · vigente

La norma

1. Las tierras rurales están restringidas para los extranjeros. Una persona física extranjera residente en Brasil y una sociedad extranjera autorizada a operar en Brasil solo pueden adquirir inmuebles rurales conforme a la Lei nº 5.709, y una sociedad brasileña recibe el mismo trato cuando personas físicas o sociedades extranjeras residentes o con sede en el exterior poseen la mayoría de su capital. Una persona física extranjera no puede adquirir más de 50 módulos de exploração indefinida (MEI, una unidad de superficie regional fijada por el INCRA); hasta 3 módulos la compra no requiere autorización, y entre 3 y 50 módulos requiere autorización del INCRA. Las sociedades extranjeras solo pueden comprar tierras rurales para proyectos agrícolas, ganaderos, industriales o de colonización vinculados a su objeto social. El total de tierras rurales de propiedad extranjera no puede superar la cuarta parte de la superficie del municipio, y las personas de una misma nacionalidad no pueden poseer más del 40 por ciento de esa cuarta parte, es decir, el 10 por ciento del municipio. La escritura pública es esencial para el acto, los registros llevan un libro especial de adquisiciones por extranjeros y toda adquisición que infrinja la ley es nula.
Costo de hacerlo: La ley no fija ninguna tasa para la autorización del INCRA; el costo es el propio trámite de autorización (exigido entre 3 y 50 MEI) y la escritura pública, obligatoria para toda compra rural por un extranjero. Las compras de hasta 3 MEI no requieren autorización, pero sí escritura. Una compra que infrinja la ley es nula, el vendedor debe devolver el precio y el notario y el registrador pueden ser responsables por daños (art. 15).Lei nº 5.709 del 7 de octubre de 1971 (adquisición de inmuebles rurales por extranjeros), reglamentada por el Decreto nº 74.965 del 26 de noviembre de 1974, Lei nº 5.709 art. 1 caput y § 1; art. 3 caput y § 1; art. 5; art. 8; art. 10; art. 12 caput y § 1; art. 15. Decreto nº 74.965 art. 4 y art. 7 §§ 1 y 2, 1971-10-07 texto oficial · verificado 2026-10-26

2. En la zona fronteriza, una franja de 150 km de ancho que se extiende hacia el interior y en paralelo a las fronteras terrestres de Brasil, las operaciones con inmuebles rurales que otorguen a un extranjero la propiedad, la posesión o cualquier derecho real sobre el inmueble están prohibidas sin el asentimiento previo del consejo de defensa nacional (originalmente el Conselho de Segurança Nacional; actualmente es el Conselho de Defesa Nacional según la redacción dada por la Lei nº 14.004 de 2020). Ciertas garantías reales y los inmuebles recibidos por empresas en pago de deudas quedan excluidos por el art. 2 § 4, añadido por la Lei nº 13.097 de 2015 y reformulado por la Lei nº 13.986 de 2020.
Costo de hacerlo: La ley no fija ninguna tasa; el costo es el tiempo y el trámite del asentimiento previo, que debe obtenerse antes de la escritura. Los inmuebles urbanos en ciudades fronterizas quedan fuera del inciso V, que se refiere a los inmuebles rurales.Lei nº 6.634 del 2 de mayo de 1979 (zona fronteriza), modificada por la Lei nº 13.097 de 2015, la Lei nº 13.986 de 2020 y la Lei nº 14.004 de 2020, Art. 1; art. 2 caput, inciso V y § 4; art. 4, 1979-05-02 texto oficial · verificado 2026-10-26

3. La titularidad se transmite solo con el registro. Salvo disposición legal en contrario, la escritura pública (otorgada ante notario) es esencial para la validez de todo negocio que constituya, transmita, modifique o renuncie derechos reales sobre inmuebles de valor superior a treinta veces el mayor salario mínimo vigente. Los derechos reales sobre inmuebles constituidos o transmitidos entre vivos solo se adquieren cuando el título se registra en el registro de la propiedad (Cartório de Registro de Imóveis), y mientras no se registre el título de transmisión, el vendedor sigue siendo el propietario.
Costo de hacerlo: Con el salario mínimo de 2026 de R$1.621 (Decreto nº 12.797), se requiere escritura pública para inmuebles de valor superior a R$48.630. Los aranceles notariales y registrales se fijan en tablas estatales y se pagan además del ITBI.
Ejemplo: Umbral para la escritura pública obligatoria en 2026: 30 x R$1.621 = R$48.630. / Aproximadamente US$9.653 a PTAX R$5,0377.Lei nº 10.406 del 10 de enero de 2002 (Código Civil), Art. 108; art. 1.227; art. 1.245 caput y §§ 1 y 2, 2002-01-10 texto oficial · verificado 2026-10-26

4. El asiento registral (matrícula) protege al comprador de buena fe. Un negocio que constituya, transmita o modifique derechos reales sobre inmuebles es eficaz frente a actos jurídicos anteriores, salvo que la matrícula del inmueble contenga el registro o la anotación de: una demanda que reclame el inmueble; un embargo judicial o un proceso de ejecución o de cumplimiento de sentencia; una restricción administrativa o convencional, una orden de indisponibilidad u otra carga legal; una anotación judicial de otro juicio que pueda llevar al propietario a la insolvencia; o cualquier embargo judicial sobre el inmueble o los bienes del propietario. Las situaciones no inscritas en la matrícula no pueden oponerse a un tercero de buena fe que adquiera o reciba derechos reales en garantía, incluso a efectos de evicción, y no pueden exigirse documentos ni certificados judiciales distintos de los que exige la ley para la validez o para acreditar la buena fe.
Costo de hacerlo: El costo principal es un certificado actualizado de la matrícula emitido por el registro, según la tabla estatal de aranceles; los compradores suelen realizar además una debida diligencia del vendedor, aunque el § 2 establece que no pueden exigirse certificados judiciales.Lei nº 13.097 del 19 de enero de 2015, art. 54 modificado por la Lei nº 14.382 del 27 de junio de 2022 y la Lei nº 14.825 de 2024, Art. 54 caput, incisos I a V, § 1 y § 2, 2015-01-19 texto oficial · verificado 2026-10-26 · cambio: la Lei nº 14.382 del 27 de junio de 2022 reformuló los incisos II y IV y añadió el § 2, que elimina la necesidad de certificados adicionales para acreditar la buena fe; la Lei nº 14.825 de 2024 añadió el inciso V sobre anotaciones de cualquier embargo judicial, incluidos los derivados de acciones por improbidad administrativa.

5. El impuesto municipal a la transmisión (ITBI) lo cobra el municipio donde se ubica el inmueble sobre las transmisiones onerosas inter vivos de bienes inmuebles y de derechos reales sobre ellos. En la ciudad de São Paulo, la base es el valor al que el inmueble se vendería al contado en condiciones normales de mercado, y la alícuota es del 3 por ciento; las transmisiones de inmuebles de hasta R$600.000 financiados mediante los programas de vivienda SFH, PAR o HIS pagan 0,5 por ciento sobre el monto financiado hasta R$100.000 y 3 por ciento sobre el resto. Cuando la transmisión se realiza por escritura pública, el ITBI debe pagarse antes del otorgamiento de la escritura; por instrumento privado, dentro de los 10 días. A nivel nacional, el Superior Tribunal de Justiça (STJ, Tema 1113, REsp 1.937.821/SP) resolvió que la base del ITBI es el valor de mercado del inmueble, no vinculado a la base del IPTU, que el valor de la operación declarado por el contribuyente se presume como valor de mercado salvo que el municipio lo desvirtúe en su propio procedimiento administrativo, y que los municipios no pueden fijar la base por adelantado mediante un valor de referencia establecido unilateralmente; hay un recurso extraordinario pendiente ante el Supremo Tribunal Federal.
Costo de hacerlo: 3 por ciento del valor de mercado en São Paulo, pagado por el comprador antes de la escritura. Cada municipio fija su propia alícuota por ley, por lo que conviene verificar la ciudad donde se ubica el inmueble.
Ejemplo: Departamento en São Paulo comprado por R$2.000.000 sin financiamiento SFH: ITBI de R$60.000. / Compra de US$397.007, ITBI de aproximadamente US$11.910.Constituição Federal del 5 de octubre de 1988, art. 156 II y § 2 II; Lei Municipal de São Paulo nº 11.154 del 30 de diciembre de 1991, con sus modificaciones (art. 7 por la Lei nº 14.256 de 2006; art. 10 por la Lei nº 16.098 de 2014 y la Lei nº 17.719 de 2021); STJ REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), resuelto el 24 de febrero de 2022, CF art. 156 II y § 2 II; Lei nº 11.154 art. 7 caput, art. 10 y art. 12, 1991-12-30 texto oficial · verificado 2026-10-26

6. Un no residente que vende un inmueble en Brasil paga impuesto a las ganancias de capital conforme a las mismas normas que los residentes. Para las personas físicas, las alícuotas son progresivas sobre la ganancia: 15 por ciento sobre la parte de hasta R$5.000.000; 17,5 por ciento de R$5.000.000 a R$10.000.000; 20 por ciento de R$10.000.000 a R$30.000.000; y 22,5 por ciento por encima de R$30.000.000. Si el vendedor reside en una jurisdicción de tributación favorecida, la alícuota es del 25 por ciento. El comprador, si es residente en Brasil, o el apoderado del vendedor, si el comprador reside en el exterior, es responsable de retener y pagar el impuesto.
Costo de hacerlo: 15 por ciento sobre los primeros R$5.000.000 de ganancia, que sube al 22,5 por ciento por encima de R$30.000.000 (25 por ciento para jurisdicciones de tributación favorecida), retenido del precio.
Ejemplo: Ganancia de R$12.000.000: R$750.000 (15 por ciento de R$5.000.000) más R$875.000 (17,5 por ciento de R$5.000.000) más R$400.000 (20 por ciento de R$2.000.000) = R$2.025.000. / Ganancia de aproximadamente US$2.382.039, impuesto de aproximadamente US$401.969.Lei nº 9.249 del 26 de diciembre de 1995, art. 18; Lei nº 8.981 del 20 de enero de 1995, art. 21 con la redacción de la Lei nº 13.259 del 16 de marzo de 2016; Lei nº 10.833 del 29 de diciembre de 2003, arts. 26 y 47, Lei nº 9.249 art. 18; Lei nº 8.981 art. 21 incisos I a IV; Lei nº 10.833 art. 26 y art. 47, 2016-03-16 texto oficial · verificado 2026-10-26

7. El alquiler pagado a un propietario no residente por un inmueble en Brasil tributa exclusivamente en la fuente al 15 por ciento del alquiler neto, es decir, después de deducir, con comprobantes, los impuestos, tasas y cargas sobre el inmueble, el alquiler pagado por un inmueble subarrendado, los gastos de cobranza y las expensas de condominio. La alícuota es del 25 por ciento si el propietario reside en una jurisdicción de tributación favorecida. El manual de retenciones de la Receita Federal asigna la retención y la presentación de la EFD Reinf al apoderado del propietario en Brasil, con el código de recaudación 9478, y establece que los tratados tributarios prevalecen sobre estas alícuotas.
Costo de hacerlo: 15 por ciento del alquiler neto mensual, sin tramo exento.
Ejemplo: Alquiler de R$10.000 al mes menos R$1.500 de condominio y R$500 de IPTU: neto R$8.000, impuesto R$1.200. / Alquiler de aproximadamente US$1.985, neto de aproximadamente US$1.588, impuesto de aproximadamente US$238.Decreto nº 9.580 del 22 de noviembre de 2018 (Reglamento del Impuesto a la Renta, RIR/2018); Lei nº 9.959 del 27 de enero de 2000, art. 1; aplicado en el Manual do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte (Mafon 2024) de la Receita Federal, código 9478, RIR/2018 art. 744 caput, inciso III y § 1; art. 763, 2018-11-22 texto oficial · verificado 2026-10-26

8. Conforme a la reforma de los impuestos al consumo, las operaciones inmobiliarias realizadas por contribuyentes que liquidan el IBS y la CBS en el régimen regular están sujetas a un régimen específico para inmuebles. Las personas físicas quedan incluidas por el arrendamiento, la cesión onerosa y la locación si, en el año calendario anterior, sus ingresos por estas operaciones superaron R$240.000 y comprendieron más de 3 inmuebles distintos, y por la venta o cesión de derechos sobre inmuebles cuando comprenden más de 3 inmuebles distintos. Los ingresos por alquiler del año en curso que superen el límite en más del 20 por ciento también activan el régimen en ese año.
Costo de hacerlo: Por debajo de los umbrales, el propietario persona física queda fuera del IBS y la CBS sobre el alquiler; por encima de ellos, se aplica el régimen inmobiliario específico. Consulte la página del cronograma de la reforma para conocer las fechas de implementación.
Ejemplo: Una persona física que recibió R$240.000 o menos de alquiler el año pasado, o que alquila 3 inmuebles o menos, queda fuera del régimen este año. / R$240.000 equivalen a aproximadamente US$47.641.Lei Complementar nº 214 del 16 de enero de 2025 (IBS, CBS e Imposto Seletivo), modificada por la Lei Complementar nº 227 de 2026, Art. 251 caput, § 1 incisos I y II y § 2, 2025-01-16 texto oficial · verificado 2026-10-26

Inmueble	Persona física extranjera	Sociedad extranjera o sociedad brasileña de capital mayoritariamente extranjero	Aprobación
Inmueble urbano	Libre	Libre	Ninguna específica para extranjeros
Rural, hasta 3 MEI	Libre (persona física)	Solo para proyectos agrícolas, ganaderos, industriales o de colonización vinculados al objeto social	Sin autorización del INCRA para personas físicas; siempre se requiere escritura
Rural, de 3 a 50 MEI	Permitido con autorización	Igual que arriba	Autorización del INCRA
Rural, más de 50 MEI	No permitido para una persona física	Igual que arriba, dentro de los topes municipales	Según la Lei nº 5.709
Rural, en la zona fronteriza de 150 km	Requiere asentimiento previo	Requiere asentimiento previo	Conselho de Defesa Nacional

Situación de los compradores extranjeros según el tipo de inmueble (Lei nº 5.709 arts. 1, 3, 5 y 12; Decreto nº 74.965 art. 7; Lei nº 6.634 arts. 1 y 2).

Tramo de la ganancia	Alícuota
Hasta R$5.000.000 (aproximadamente US$992.516)	15 por ciento
De R$5.000.000 a R$10.000.000 (aproximadamente US$1.985.033)	17,5 por ciento
De R$10.000.000 a R$30.000.000 (aproximadamente US$5.955.099)	20 por ciento
Más de R$30.000.000	22,5 por ciento
Cualquier ganancia, vendedor en una jurisdicción de tributación favorecida	25 por ciento

Impuesto a las ganancias de capital en la venta de inmuebles por una persona física no residente (Lei nº 8.981 art. 21 con la redacción de la Lei nº 13.259; Lei nº 9.249 art. 18; Lei nº 10.833 art. 47). USD a PTAX R$5,0377.

Ejemplo práctico

Persona física extranjera que compra un departamento en São Paulo. El comprador pacta un precio de R$2.000.000 (aproximadamente US$397.007). Como el valor supera R$48.630, la escritura pública es obligatoria (Código Civil art. 108). Antes de firmar la escritura, el comprador paga un ITBI del 3 por ciento, R$60.000 (aproximadamente US$11.910) (Lei Municipal nº 11.154 arts. 10 y 12), más los aranceles notariales y registrales según las tablas estatales. El comprador se convierte en propietario solo cuando la escritura se registra en la matrícula (Código Civil art. 1.245).
Alquilarlo desde el exterior. El departamento se alquila por R$10.000 (aproximadamente US$1.985) al mes. El apoderado del propietario en Brasil deduce R$1.500 de condominio y R$500 de IPTU, lo que deja un alquiler neto de R$8.000, y retiene el 15 por ciento, R$1.200 (aproximadamente US$238), cada mes (RIR/2018 arts. 744 III y 763). El alquiler neto es de R$6.800 antes de la remesa (véase Cambio y controles de capital).
Venta posterior. El propietario vende por R$3.000.000 (aproximadamente US$595.510), con una ganancia simplificada de R$1.000.000 (aproximadamente US$198.503) antes de los ajustes que permite la ley. El comprador, si es residente en Brasil, retiene el 15 por ciento, R$150.000 (aproximadamente US$29.775) (Lei nº 10.833 art. 26; Lei nº 8.981 art. 21 I). Si el propietario residiera en una jurisdicción de tributación favorecida, la alícuota sería del 25 por ciento, R$250.000 (aproximadamente US$49.626) (Lei nº 10.833 art. 47).
Propietario argentino, visión general. En términos generales, el convenio sobre impuesto a la renta entre Brasil y Argentina (Decreto nº 87.976 de 1982, art. VI) permite que las rentas de bienes inmuebles, incluido el alquiler, tributen en el país donde se ubica el inmueble, y el art. XIII deja las ganancias sobre inmuebles a la legislación interna de cada país, por lo que un propietario argentino de un inmueble en Brasil tributa en Brasil por el alquiler y las ganancias según lo descrito, y el alivio, si lo hubiera, se solicita en su país. Para el lado argentino, consulte la guía de The Argentine Thread.

Paso a paso

1. Clasifique el inmueble: urbano, rural o rural en la zona fronteriza de 150 km. Para tierras rurales, verifique el módulo del INCRA de la región y la estructura de control del comprador, ya que una sociedad brasileña de capital mayoritariamente extranjero se considera extranjera (Lei nº 5.709 art. 1 § 1).
2. Obtenga un certificado actualizado de la matrícula en el registro de la propiedad y revise cada registro y anotación: gravámenes, juicios, embargos y órdenes de indisponibilidad (Lei nº 13.097 art. 54).
3. Firme un compromiso de compraventa si es necesario y luego obtenga la autorización del INCRA o el asentimiento para la zona fronteriza que corresponda antes de la escritura (Lei nº 5.709 art. 9 III; Lei nº 6.634 art. 2 V).
4. Pague el ITBI al municipio donde se ubica el inmueble antes de firmar la escritura pública (São Paulo: Lei nº 11.154 art. 12).
5. Firme la escritura pública ante notario (Código Civil art. 108) e ingrese los fondos a través de un banco autorizado para operar en cambios (véase Cambio y controles de capital).
6. Registre la escritura en el registro de la propiedad; solo entonces se transmite la propiedad (Código Civil arts. 1.227 y 1.245).
7. Después del cierre: designe un apoderado en Brasil si alquilará desde el exterior, para que pueda efectuarse la retención del 15 por ciento sobre el alquiler (RIR/2018 art. 763), y conserve la documentación de la compra para calcular la ganancia en una venta posterior.

Errores comunes

Mantener tierras rurales a través de una sociedad local no evita los límites. Una sociedad brasileña cuyo capital mayoritario pertenece a extranjeros residentes o con sede en el exterior se considera extranjera (Lei nº 5.709 art. 1 § 1), y una compra que infrinja la ley es nula (art. 15).
Pagar sin registrar. Mientras la escritura no se registre, el vendedor sigue siendo el propietario legal (Código Civil art. 1.245 § 1), y los acreedores posteriores que anoten primero en la matrícula pueden prevalecer. Registre sin demora.
Ignorar la matrícula. Los gravámenes o juicios inscritos en la matrícula obligan al comprador (Lei nº 13.097 art. 54); lo que no está inscrito no puede oponerse a un comprador de buena fe (§ 1).
Aceptar sin cuestionar el valor de referencia municipal como base del ITBI. El STJ resolvió que el valor de la operación declarado se presume como valor de mercado y que los municipios no pueden imponer por adelantado un valor de referencia fijado unilateralmente (Tema 1113), aunque hay un recurso pendiente ante el Supremo Tribunal Federal.
Suponer que el comprador extranjero no retiene nada. Cuando el vendedor es no residente y el comprador es residente en Brasil, el comprador es responsable de retener el impuesto a las ganancias de capital (Lei nº 10.833 art. 26).
Tener muchos inmuebles en alquiler como persona física. Los ingresos superiores a R$240.000 provenientes de más de 3 inmuebles en el año anterior hacen que el propietario quede incluido en el régimen inmobiliario del IBS y la CBS (Lei Complementar nº 214 art. 251 § 1 I).

Fuentes

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