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11. Bienes raíces y tierras: Chile

Bienes raíces y tierras en Chile: quién puede comprar, los límites en zonas fronterizas para nacionales de países vecinos, cómo se transfiere el dominio a través del Conservador de Bienes Raíces, el impuesto territorial y la sobretasa a las grandes propiedades, el IVA en ventas y arriendos, el impuesto a las ganancias en la venta, las opciones para las rentas de arrendamiento y las normas especiales sobre tierras indígenas y derechos de agua, cada tema vinculado al texto oficial.

Visión del inversionista. Chile trata a los compradores extranjeros de inmuebles igual que a los locales, protege el dominio mediante un registro público y normas constitucionales de indemnización, y mantiene impuestos moderados sobre la tenencia, lo que lo convierte en uno de los lugares más confiables de la región para poseer activos reales.

• Compra y tenencia de bienes raíces en Chile: propiedad extranjera, zonas fronterizas, inscripción del dominio, impuesto territorial y sobretasa al propietario, IVA, ganancias de capital en la venta, arriendos, tierras indígenas y derechos de aguaLos extranjeros pueden comprar inmuebles en Chile en las mismas condiciones que los chilenos, sin autorización, pero los nacionales y las sociedades de Argentina, Bolivia y Perú tienen prohibido adquirir en zonas fronterizas declaradas, y las tierras indíge
• Propiedad extranjera de bienes raíces en Chile: trato igualitario, la prohibición en zonas fronterizas para nacionales de países vecinos, terrenos fiscales costeros y fronterizos, y herencia por compradores impedidosLos extranjeros, residentes o no, compran, poseen y heredan inmuebles en Chile en las mismas condiciones que los chilenos, sin autorización ni registro de la inversión. La única norma por nacionalidad es que los nacionales y las soc
• Inscripción del dominio y debida diligencia en Chile: escritura pública, los registros del Conservador de Bienes Raíces, contratos de promesa, prescripción, aranceles registrales y certificadosEn Chile, los bienes raíces se transfieren solo cuando la escritura de compraventa se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces del lugar donde se ubica el inmueble; la escritura firmada por sí sola no transfiere nada. Los conservadores llevan tr
• Impuesto territorial en Chile (contribuciones): tasas, exención habitacional, avalúos, pago trimestral, sobretasa a sitios eriazos y la nueva exención para propietarios de 65 años o másTodo inmueble paga un impuesto anual sobre su avalúo fiscal del SII: las viviendas pagan 0,893% sobre el avalúo comprendido entre el monto exento (CLP 61.711.570 desde el 1 de julio de 2026) y CLP 220.398.431, y 1,042
• La sobretasa de impuesto territorial a las grandes propiedades en Chile: quién paga, cómo se suman las propiedades, tramos marginales y tasas, devengo y exclusionesLos propietarios cuyos avalúos de inmuebles en Chile suman más de 670 UTA según la ley, aplicadas por el SII en 827 UTA (unos CLP 690 millones o US$700.000 a la UTA de diciembre de 2025) tras el reavalúo de 2022
• IVA sobre bienes raíces en Chile: ventas por vendedores habituales, la deducción del terreno, arriendos amoblados y comerciales, y la exención transitoria de 2026 a 2027 para viviendas nuevasLas ventas de inmuebles están afectas al 19% de IVA solo cuando el vendedor es habitual, según la calificación del SII, o vende un activo fijo por el que utilizó crédito de IVA; las reventas entre particulares quedan fuera del IVA. El terreno
• Impuesto a la venta de bienes raíces en Chile: la exención vitalicia de 8.000 UF, plazos de tenencia, la opción del 10%, ventas entre partes relacionadas, vendedores no residentes y retención por el compradorUna persona natural, residente o no, que vende un inmueble en Chile mantenido por más de un año no paga impuesto sobre las ganancias hasta un total vitalicio de 8.000 UF (unos CLP 330 millones o US$334.000), con la ganancia medida
• Impuesto sobre las rentas de arrendamiento de inmuebles en Chile: personas naturales, sociedades, arrendadores no residentes, viviendas DFL Nº 2 y el nuevo impuesto único del 5% desde 2027Las rentas de inmuebles no agrícolas obtenidas por personas naturales residentes están exentas del impuesto de primera categoría (corporativo) y tributan solo en el impuesto personal progresivo, mientras que las sociedades pagan impuesto corporativo sobre
• Arrendamiento de inmuebles urbanos en Chile (Ley Nº 18.101): ámbito, plazos de desahucio, arriendos a plazo fijo, procedimiento de desalojo, la demanda monitoria rápida de 2022 por rentas impagas y la restitución anticipadaLos arriendos de inmuebles urbanos se rigen por la Ley Nº 18.101 y, en lo no previsto, por el Código Civil; los derechos de los arrendatarios conforme a la ley son irrenunciables. Un arrendador que pone término a un arriendo mes a mes o indefinido debe da
• Condominios en Chile (Ley Nº 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria): propiedad de las unidades, reglamento de copropiedad, gastos comunes y la deuda que sigue a la unidad, fondo de reserva, corte de suministros, estadías cortas y administradores inscritosLos departamentos, oficinas y unidades en condominios cerrados se rigen por la Ley Nº 21.442: dominio exclusivo de la unidad más una cuota de los bienes comunes que también determina el voto de cada propietario y su parte de los gast
• Zonificación y permisos de edificación en Chile: permisos de obra municipales, plazos de revisión y silencio administrativo, derechos municipales, revisores independientes, recepción final, caducidad del permiso y construcción fuera de los límites urbanosConstruir, ampliar, alterar o demoler cualquier obra en Chile requiere un permiso de la Dirección de Obras Municipales, que tiene 25 días hábiles para resolver, 15 con un rev
• Terrenos rurales en Chile: el lote mínimo de 0,5 hectáreas (DL Nº 3.516), la prohibición de uso urbano de predios agrícolas subdivididos, caminos de acceso, excepciones, multas del 200% y nulidadLos predios agrícolas, ganaderos y forestales fuera de los límites urbanos solo pueden dividirse libremente en lotes de al menos 0,5 hectáreas, y los lotes resultantes mantienen la prohibición de cambiar a uso urbano o habitacional más allá de
• Tierras indígenas en Chile (Ley Nº 19.253): qué se considera tierra indígena, la prohibición de venta a compradores no indígenas, arriendos de hasta cinco años, el registro de la CONADI, las tierras compradas por el fondo de tierras y la consulta conforme al Convenio 169 de la OITLas tierras de personas o comunidades indígenas con títulos históricos, concesiones del Estado o reconocimiento judicial, e inscritas en la CONADI, no pueden venderse, embargarse, hipotecarse ni adquirirse por prescripción salv
• Derechos de agua en Chile tras la reforma del Código de Aguas de 2022: el agua como bien nacional de uso público, derechos de concesión a 30 años, extinción por no uso, inscripción de derechos antiguos hasta el 6 de abril de 2032El agua es un bien nacional de uso público; los particulares son titulares de derechos de uso de aguas (derechos de aprovechamiento), que son derechos reales independientes de la tierra y deben comprarse e inscribirse por separado. Los dere
• Expropiación de bienes en Chile: garantía constitucional, el procedimiento del DL Nº 2.186, indemnización provisional fijada por una comisión de tres miembros, pago en efectivo antes de la toma de posesión, impugnaciones judiciales y plazosLos bienes solo pueden expropiarse en virtud de una ley general o especial por causa de utilidad pública o de interés nacional, y el propietario siempre tiene derecho a una indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado, fijada por
• Uso de terrenos del Estado en Chile: concesiones y arriendos de terrenos fiscales de Bienes Nacionales, concesiones de playa y marítimas costeras, y las restricciones cerca de la frontera y la costaLos inversionistas pueden usar terrenos de propiedad del Estado (fiscales) mediante concesiones onerosas de hasta 50 años, otorgadas a personas jurídicas chilenas (un inversionista extranjero puede utilizar una sociedad chilena), o mediante arriendos de hasta

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