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Compra y tenencia de bienes raíces en Chile: propiedad extranjera, zonas fronterizas, inscripción del dominio, impuesto territorial y sobretasa al propietario, IVA, ganancias de capital en la venta, arriendos, tierras indígenas y derechos de agua

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Última verificación: 2026-10-26 · Estado: En cambio

Los extranjeros pueden comprar inmuebles en Chile en las mismas condiciones que los chilenos, sin autorización, pero los nacionales y las sociedades de Argentina, Bolivia y Perú tienen prohibido adquirir en zonas fronterizas declaradas, y las tierras indígenas y los derechos de agua siguen sus propias normas. Una venta requiere escritura pública y transfiere el dominio solo con la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Los propietarios pagan un impuesto territorial anual del 0,893% al 1,042% del avalúo del SII más una sobretasa a las grandes propiedades, y las personas naturales no pagan impuesto sobre las ganancias en inmuebles mantenidos por más de un año, hasta un límite vitalicio de 8.000 UF; se avecinan un reavalúo en 2027 y nuevas normas de la Ley Nº 21.850.

Las cifras en USD usan el tipo de cambio del Banco Central de CLP 986,58 por dólar estadounidense publicado en el Diario Oficial del 23 de octubre de 2026 (CVE 2891564). Las cifras en UF usan el valor del SII de CLP 41.221,08 para el 26 de octubre de 2026 y las cifras en UTA, el valor del SII de CLP 834.504 para diciembre de 2025, el mes que utilizan los tramos de la sobretasa de 2026. Las conversiones son solo orientativas.

Datos clave

Propiedad extranjera de inmuebles urbanos	Permitido en las mismas condiciones que los chilenos; no se requiere autorización textoConstitución art. 19 Nº 23; Código Civil art. 57, al 2026-10-26 · vigente
Restricción sobre bienes raíces en zonas fronterizas	Los nacionales y las sociedades de países limítrofes (Argentina, Bolivia, Perú) tienen prohibido adquirir en zonas fronterizas declaradas, salvo exención por decreto supremo textoDL Nº 1.939 art. 7, al 2026-10-26 · vigente
Participación en el capital en manos de nacionales de un país vecino que somete a una sociedad a la prohibición de adquirir bienes raíces en zonas fronterizas	40 %DL Nº 1.939 art. 7, modificado por la Ley Nº 19.420, al 2026-10-26 · vigente
Franja de terrenos estatales cercana a la frontera reservada a personas y sociedades chilenas	10 kmDL Nº 1.939 art. 6, al 2026-10-26 · vigente
Forma requerida para transferir bienes raíces	Escritura pública ante notario más inscripción en el Conservador de Bienes Raíces textoCódigo Civil art. 686 y art. 1801, al 2026-10-26 · vigente
Impuesto territorial anual sobre inmuebles habitacionales (bajo / sobre el umbral de cambio de tasa)	0,893 / 1,042 %Ley Nº 17.235 art. 7; DS Nº 437 de 2022, al 2026-10-26 · vigente
Impuesto territorial anual sobre inmuebles no habitacionales y no agrícolas	1,042 %Ley Nº 17.235 art. 7; DS Nº 437 de 2022 art. 1, al 2026-10-26 · vigente
Avalúo habitacional exento del impuesto territorial, segundo semestre de 2026	61711570 CLPLey Nº 17.235 art. 2, al 2026-07-01 · vigente
Avalúo habitacional por sobre el cual se aplica la tasa más alta del impuesto territorial, segundo semestre de 2026	220398431 CLPLey Nº 17.235 art. 7 letra c), al 2026-07-01 · vigente
Sobretasa a sitios eriazos urbanos y propiedades abandonadas	100 % de la tasaLey Nº 17.235 art. 8, al 2026-10-26 · vigente
Sobretasa marginal máxima sobre los avalúos combinados de un propietario	0,425 %Ley Nº 17.235 art. 7 bis, modificado por la Ley Nº 21.420, al 2026-10-26 · vigente
Avalúo combinado a partir del cual se aplica la sobretasa al propietario, según la aplica el SII tras el reavalúo de 2022	827 UTALey Nº 17.235 art. 7 bis Nº 3, al 2026-10-26 · vigente
Próximo reavalúo no agrícola que entra en vigor	2027-01-01 fechaLey Nº 21.806 art. 72, al 2026-10-26 · pendiente
Ganancia exenta en ventas de bienes raíces para personas naturales, límite vitalicio (tenencia superior a un año)	8000 UFDL Nº 824 art. 17 Nº 8 letra b) ii), al 2026-10-26 · vigente
Impuesto único opcional sobre las ganancias inmobiliarias que excedan la exención, personas naturales residentes en Chile	10 %DL Nº 824 art. 17 Nº 8 letra b) iii), al 2026-10-26 · vigente
IVA en ventas de bienes raíces por vendedores habituales, con deducción del valor del terreno	19 %DL Nº 825 art. 2 Nº 3 y art. 17, al 2026-10-26 · vigente
IVA en arriendos de inmuebles no amoblados	Exento textoDL Nº 825 art. 12 letra E Nº 11, al 2026-10-26 · vigente
Impuesto único opcional sobre la renta bruta de viviendas pequeñas (desde la tercera unidad, hasta 90 metros cuadrados)	5 %Ley Nº 21.850 art. 3 (DFL Nº 2 de 1959 art. 24 bis), desde el 1 de enero de 2027, al 2026-10-26 · pendiente
Años de posesión que otorgan el dominio de un inmueble por prescripción extraordinaria	10 añosCódigo Civil art. 2511, al 2026-10-26 · vigente
Plazo de los nuevos derechos de aprovechamiento de aguas otorgados por concesión	30 añosCódigo de Aguas art. 6, Ley Nº 21.435, al 2026-10-26 · vigente

La norma

1. Los extranjeros pueden comprar, poseer y heredar bienes raíces en Chile en las mismas condiciones que los chilenos. La Constitución garantiza la libertad para adquirir el dominio de toda clase de bienes, y solo una ley de quórum calificado, cuando así lo exija el interés nacional, puede establecer limitaciones o requisitos para la adquisición del dominio de algunos bienes. El Código Civil agrega que la ley no reconoce diferencias entre chilenos y extranjeros en cuanto a la adquisición y goce de los derechos civiles, que los bienes situados en Chile se rigen por la ley chilena aunque sus dueños sean extranjeros no residentes en Chile, y que los extranjeros heredan conforme a las mismas reglas de sucesión intestada que los chilenos. No se requiere residencia, visa ni autorización previa para comprar. Como persona que causa o puede causar impuestos (impuesto territorial, impuesto sobre arriendos o ganancias), el propietario extranjero debe inscribirse en el Rol Único Tributario (RUT), trámite que se realiza a través de la carpeta tributaria electrónica del SII.
Costo de hacerlo: No existe cargo ni costo de autorización por propiedad extranjera. Los costos del comprador son la notaría, el registro de propiedad (Conservador de Bienes Raíces) y el estudio legal de títulos, que cobra cada oficina y estudio jurídico, y que no se fijan como un monto nacional único.
Ejemplo: Una familia radicada en Estados Unidos compra un departamento de CLP 300.000.000 en Santiago a su propio nombre, sin autorización previa, una vez inscrita en el RUT. / El mismo departamento equivale a unos US$304.081 a CLP 986,58 por dólar estadounidense; no se aplica ningún recargo para compradores extranjeros.Constitución Política de la República (texto fijado por Decreto Nº 100 de 2005) y Código Civil (texto fijado por DFL Nº 1 de 2000, Ministerio de Justicia), Constitución art. 19 Nº 23; Código Civil art. 16, art. 57 y art. 997; Código Tributario (DL Nº 830) art. 66, 1980-10-24 texto oficial · verificado 2026-10-26

2. Las zonas fronterizas conllevan dos restricciones. Primero, por razones de interés nacional, los nacionales de países limítrofes (Argentina, Bolivia y Perú) no pueden adquirir el dominio ni otros derechos reales, ni ejercer la posesión o tenencia, de bienes raíces situados total o parcialmente en zonas declaradas fronterizas conforme al DFL Nº 4 de 1967; la prohibición se extiende a las sociedades con sede principal en el país limítrofe, cuyo capital pertenezca en un 40% o más a sus nacionales, o que estos controlen efectivamente. El Presidente puede eximir a una persona determinada respecto de inmuebles específicos mediante un decreto supremo fundado, firmado por los ministros del Interior, de Relaciones Exteriores y de Defensa. Los notarios deben recibir de las partes una declaración jurada de nacionalidad y lugar de nacimiento, y el uso de documentos falsos o contratos simulados para eludir la prohibición constituye delito. El nacional de un país limítrofe que hereda un inmueble de este tipo solo puede conservarlo para venderlo dentro de un año. Segundo, los terrenos fiscales situados hasta 10 km de la frontera solo pueden concederse, venderse o arrendarse a personas naturales o sociedades chilenas, y lo mismo rige para los terrenos fiscales situados hasta 5 km de la costa (donde los extranjeros domiciliados en Chile pueden ser autorizados previo informe favorable de la Subsecretaría de Marina del Ministerio de Defensa); los terrenos fiscales de playa dentro de 80 metros de la línea de la más alta marea no pueden venderse en ningún caso.
Costo de hacerlo: El decreto de exención no tiene un arancel publicado, pero requiere informes del Estado Mayor de la Defensa y de la Dirección de Fronteras y Límites y no tiene plazo legal, por lo que no es una vía práctica para una operación con plazos definidos.
Ejemplo: Una SpA de propiedad argentina (más del 40% de su capital en manos de nacionales argentinos) no puede comprar un lodge de CLP 500.000.000 dentro de una zona fronteriza declarada sin un decreto supremo nominativo. / Ese lodge equivale a unos US$506.801; el mismo comprador puede adquirir libremente inmuebles fuera de las zonas fronterizas.Decreto Ley Nº 1.939 de 1977, Normas sobre adquisición, administración y disposición de bienes del Estado (Diario Oficial del 10 de noviembre de 1977), modificado por la Ley Nº 18.255, la Ley Nº 19.256 y la Ley Nº 19.420, Art. 6, art. 7, art. 8 y art. 9, 1977-11-10 texto oficial · verificado 2026-10-26

3. La compraventa de un bien raíz no se perfecciona legalmente hasta que se otorga por escritura pública ante notario, y el dominio se transfiere solo cuando ese título se inscribe en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces del territorio donde se ubica el inmueble (o en cada territorio, si abarca varios). Las hipotecas, los usufructos y otros derechos reales sobre inmuebles se constituyen de la misma forma. La posesión está protegida por la prescripción adquisitiva: cinco años de posesión regular, o diez años de posesión irregular contra cualquier persona, otorgan el dominio de bienes raíces, razón por la cual compradores y bancos revisan la cadena de títulos inscritos antes de firmar.
Costo de hacerlo: Los derechos de notaría y de registro los cobra cada notario y Conservador, y varían según el precio y el número de inscripciones; no existe una cifra legal única aplicable a nivel nacional.
Ejemplo: Una promesa de compraventa firmada privadamente no transfiere el departamento; el comprador se convierte en propietario solo con la inscripción de la escritura en el Conservador. / En una compra de unos US$304.081 (CLP 300.000.000), el comprador asume el riesgo de una inscripción concurrente hasta que su propio título quede inscrito.Código Civil (texto fijado por DFL Nº 1 de 2000, Ministerio de Justicia), Art. 686, art. 687, art. 1801, art. 2508 y art. 2511, 2000-05-30 texto oficial · verificado 2026-10-26

4. Todo inmueble paga un impuesto territorial anual, también llamado contribuciones, sobre su avalúo fiscal fijado por el SII. Desde el 1 de enero de 2022, las tasas son de 0,893% anual para inmuebles habitacionales hasta el umbral de cambio de tasa y de 1,042% sobre ese umbral, y de 1,042% para inmuebles no habitacionales (oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, sitios eriazos); se agrega una sobretasa fiscal de 0,025% sobre la tasa no agrícola más alta. Los inmuebles habitacionales están exentos hasta un monto que se descuenta del avalúo. Ambos umbrales se reajustan cada semestre: para el segundo semestre de 2026, el monto exento habitacional es de CLP 61.711.570 y el umbral de cambio de tasa de CLP 220.398.431. El impuesto se paga en cuatro cuotas, en abril, junio, septiembre y noviembre. Los sitios eriazos urbanos, las propiedades abandonadas y los pozos lastreros pagan una sobretasa del 100%, salvo en áreas de extensión urbana o fuera del área de servicio de agua potable y alcantarillado. El propietario es responsable aun cuando el inmueble esté arrendado.
Costo de hacerlo: Sobre un departamento con un avalúo de CLP 300.000.000: CLP 1.417.074 sobre el primer tramo, CLP 829.448 sobre el exceso y CLP 19.900 de sobretasa fiscal, unos CLP 2.266.422 al año (unos US$2.297) antes de los derechos municipales de aseo.
Ejemplo: Avalúo de CLP 300.000.000 menos el monto exento de CLP 61.711.570; el tramo uno (CLP 158.686.861 al 0,893%) da CLP 1.417.074; el exceso sobre CLP 220.398.431 (CLP 79.601.569 al 1,042% más 0,025%) da CLP 849.348; total de unos CLP 2.266.422 al año, pagadero en cuatro cuotas de unos CLP 566.606. / Un avalúo de unos US$304.081 paga unos US$2.297 al año, aproximadamente el 0,76% del valor del avalúo, con los umbrales del segundo semestre de 2026.Ley Nº 17.235 sobre Impuesto Territorial, texto fijado por DFL Nº 1 de 1998, Ministerio de Hacienda (Diario Oficial del 16 de diciembre de 1998); tasas fijadas por Decreto Supremo Nº 437 de 2022, Ministerio de Hacienda (Diario Oficial del 12 de abril de 2022); umbrales según el SII, Ley Nº 17.235 art. 2, art. 7, art. 8 y art. 25; DS Nº 437 de 2022 art. 1 y art. 2, 2022-04-12 texto oficial · verificado 2026-10-26 · cambio: El reavalúo no agrícola previsto para el 1 de enero de 2026 fue suspendido por el art. 72 de la Ley Nº 21.806 (vigente desde el 1 de enero de 2026, según la Resolución Ex. Nº 22 del SII del 5 de febrero de 2026) y ahora entra en vigor el 1 de enero de 2027; el reavalúo agrícola se traslada al 1 de enero de 2029. La Ley Nº 21.850 del 17 de octubre de 2026 (art. 10) agrega una exención total, a partir del 1 de enero de 2027, para la vivienda principal de personas naturales de 65 años o más, que se solicita mediante una declaración jurada anual.

5. Los propietarios cuyos avalúos fiscales sumados de todos sus inmuebles en Chile superen las 670 unidades tributarias anuales (UTA) pagan además una sobretasa marginal anual: 0,075% sobre el tramo que exceda de 670 y hasta 1.175 UTA, 0,15% sobre el que exceda de 1.175 y hasta 1.510 UTA, y 0,425% sobre el que exceda de 1.510 UTA (elevada desde 0,275% por la Ley Nº 21.420). Los tramos aumentan con cada reavalúo no agrícola; tras el reavalúo de 2022, el SII los aplica en 827, 1.450 y 1.863 UTA. La sobretasa se devenga el 1 de enero sobre los inmuebles inscritos a nombre del propietario al 31 de diciembre del año anterior, utiliza la UTA de ese mes de diciembre, considera los inmuebles habitacionales por su valor total incluida su parte exenta y se cobra junto con el impuesto territorial. Se excluyen los inmuebles destinados al giro de empresas acogidas al régimen Pro Pyme del DL 824 art. 14 D y los inmuebles de los fondos de pensiones. El SII puede revisar el origen de los fondos utilizados para comprar inmuebles.
Costo de hacerlo: Con la UTA de diciembre de 2025 de CLP 834.504, la sobretasa comienza con un avalúo conjunto de unos CLP 690.134.808 (827 UTA, unos US$699.522).
Ejemplo: Un inversionista cuyos departamentos tienen un avalúo conjunto de CLP 1.000.000.000 paga 0,075% sobre CLP 309.865.192, unos CLP 232.399 al año, además del impuesto territorial. / Sobre unos US$1,01 millones de avalúos conjuntos, la sobretasa es de unos US$236 al año; aumenta rápidamente por encima de unos US$1,58 millones (1.863 UTA), donde comienza el tramo de 0,425%.Ley Nº 17.235, texto fijado por DFL Nº 1 de 1998, art. 7 bis agregado por la Ley Nº 21.210 (Diario Oficial del 24 de febrero de 2020) y modificado por la Ley Nº 21.420 (Diario Oficial del 4 de febrero de 2022), Art. 7 bis, 2020-02-24 texto oficial · verificado 2026-10-26

6. Una persona natural, residente o no, que vende bienes raíces situados en Chile, o una cuota en bienes raíces en copropiedad, no asignados a una empresa individual, no paga impuesto sobre la ganancia hasta un total vitalicio de 8.000 UF sumando todas sus ventas, siempre que haya mantenido el inmueble por más de un año (cuatro años para inmuebles provenientes de una subdivisión de terrenos o de la construcción de departamentos o pisos, incluidas bodegas y estacionamientos). La ganancia es el precio menos el costo de adquisición y las mejoras declaradas, ambos reajustados según el índice de precios al consumidor. El exceso sobre 8.000 UF tributa con los impuestos finales (global complementario para residentes, impuesto adicional para no residentes) sobre base percibida o, para personas naturales con domicilio o residencia en Chile, con un impuesto único sustitutivo del 10%, a elección del vendedor.
Costo de hacerlo: La exención vitalicia de 8.000 UF equivale a unos CLP 329.768.640 (unos US$334.254) con la UF de CLP 41.221,08 del 26 de octubre de 2026.
Ejemplo: Un residente chileno vende después de tres años con una ganancia reajustada de CLP 400.000.000; los primeros CLP 329.768.640 están exentos y los CLP 70.231.360 restantes pagan CLP 7.023.136 con la opción del impuesto único del 10%. / Sobre una ganancia de unos US$405.441, unos US$334.254 están exentos y la opción del 10% cuesta unos US$7.119; un vendedor no residente paga en cambio el impuesto adicional sobre el exceso.Decreto Ley Nº 824, Ley sobre Impuesto a la Renta, art. 17 Nº 8 letra b), reemplazada por la Ley Nº 21.210 (Diario Oficial del 24 de febrero de 2020), Art. 17 Nº 8 letra b) i) a iv), 2020-02-24 texto oficial · verificado 2026-10-26

7. El IVA del 19% se aplica a las ventas de bienes raíces efectuadas por vendedores habituales, condición que califica el SII; la venta por un propietario particular que el SII no califica como habitual no está afecta a IVA, y las ventas forzadas, como la ejecución de hipotecas, no son habituales. En una venta afecta, el valor de adquisición del terreno incluido en el precio (reajustado según el índice de precios al consumidor), o su avalúo fiscal, se deduce de la base del IVA. Los arriendos de inmuebles sin amoblar están exentos de IVA, mientras que los arriendos de inmuebles amoblados o de inmuebles con instalaciones o maquinarias para una actividad comercial o industrial están afectos, con una deducción de la renta equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble.
Costo de hacerlo: El IVA es un costo para los compradores que no pueden recuperarlo (personas naturales y arrendadores exentos de IVA); un comprador empresarial que destina el inmueble a actividades afectas puede utilizarlo como crédito.
Ejemplo: Una inmobiliaria vende un departamento nuevo por un precio neto de 5.000 UF (CLP 206.105.400), incluido un terreno adquirido en 1.000 UF (CLP 41.221.080); el IVA es el 19% de CLP 164.884.320, es decir, CLP 31.328.021. / Sobre un precio neto de unos US$208.909, el IVA es de unos US$31.754 después de deducir el valor del terreno.Decreto Ley Nº 825, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, modificado por la Ley Nº 20.780 (Diario Oficial del 29 de septiembre de 2014), la Ley Nº 20.899 (Diario Oficial del 8 de febrero de 2016) y la Ley Nº 21.210, Art. 2 Nº 3, art. 8 letra g), art. 12 letra E Nº 11 y art. 17, 2014-09-29 texto oficial · verificado 2026-10-26

8. A partir del 1 de enero de 2027, las personas naturales propietarias de tres o más viviendas económicas (viviendas acogidas al plan habitacional del DFL Nº 2) de hasta 90 metros cuadrados construidos por unidad pueden optar por un impuesto único a la renta del 5% sobre el arriendo bruto, sin deducciones, por la tercera unidad y siguientes arrendadas a partes no relacionadas; califican los estacionamientos y bodegas en la misma dirección arrendados junto con la vivienda. Las sociedades (y las empresas individuales a partir de la tercera unidad) propietarias de dichas viviendas pueden optar por el mismo impuesto del 5% si su giro exclusivo es arrendarlas, ejerciendo la opción al inicio de actividades. Una norma transitoria extiende la opción a viviendas económicas nuevas de hasta 140 metros cuadrados compradas a vendedores no relacionados dentro de los 12 meses siguientes a la publicación de la ley, y el impuesto se aplica a sus arriendos a partir del 1 de enero de 2027.
Costo de hacerlo: 5% del arriendo bruto, pagado mediante pagos provisionales mensuales de un doceavo de la tasa y una declaración anual.
Ejemplo: Una tercera unidad de 60 metros cuadrados arrendada a CLP 600.000 mensuales genera CLP 7.200.000 al año y paga CLP 360.000 con la opción del 5%. / Un arriendo de unos US$608 mensuales paga unos US$365 al año.Ley Nº 21.850, Para la reconstrucción nacional y el desarrollo económico y social (Diario Oficial del 17 de octubre de 2026), que agrega el art. 24 bis y el art. 24 ter al DFL Nº 2 de 1959, Ley Nº 21.850 art. 3, art. noveno transitorio Nº 1 y art. décimo octavo transitorio, 2026-10-17 texto oficial · verificado 2026-10-26 · cambio: Nueva opción creada por la Ley Nº 21.850 del 17 de octubre de 2026, vigente desde el 1 de enero de 2027; antes de ella, los arriendos de estas viviendas más allá de las dos primeras tributaban conforme a las normas generales del impuesto a la renta.

9. Las tierras indígenas, según las define la Ley Indígena, no pueden ser enajenadas, embargadas, gravadas ni adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o personas indígenas de una misma etnia; pueden ser gravadas con autorización de la CONADI (nunca la casa habitación de la familia ni el terreno necesario para su subsistencia). Las tierras indígenas de propiedad comunitaria no pueden arrendarse ni cederse en uso, y las tierras de personas indígenas pueden arrendarse por un plazo no superior a cinco años. Los contratos que infrinjan estas normas son absolutamente nulos.
Costo de hacerlo: No hay arancel, pero una compra nula pone en riesgo la totalidad del precio; presupueste un estudio de títulos que verifique la condición de tierra indígena.
Ejemplo: Un arriendo por diez años de un terreno de propiedad de una persona indígena para un proyecto solar o turístico es nulo más allá de lo que permite la ley; el máximo es de cinco años. / Un proyecto que paga US$50.000 anuales de arriendo no puede asegurar más de cinco años de tenencia sobre ese terreno mediante arriendo.Ley Nº 19.253, Ley Indígena (Diario Oficial del 5 de octubre de 1993), Art. 12 y art. 13, 1993-10-05 texto oficial · verificado 2026-10-26

10. El agua no forma parte del terreno. Un derecho de aprovechamiento de aguas es un derecho real separado sobre las aguas que consiste en su uso y goce temporal, y desde la reforma de 2022 los derechos otorgados por concesión duran 30 años, fijados según la disponibilidad de la fuente y la sustentabilidad del acuífero. Por ello, quienes compran predios agrícolas, viñedos, minas o sitios industriales deben verificar y adquirir los derechos de agua además del terreno.
Costo de hacerlo: Los derechos de agua tienen un precio separado del terreno en cada cuenca; no existe un precio legal.Código de Aguas, DFL Nº 1.122 de 1981, art. 6 reemplazado por la Ley Nº 21.435 (Diario Oficial del 6 de abril de 2022), Art. 6, 2022-04-06 texto oficial · verificado 2026-10-26

11. La propiedad solo puede ser expropiada en virtud de una ley general o especial que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o de interés nacional. El propietario puede reclamar de la legalidad del acto ante los tribunales ordinarios y siempre tiene derecho a una indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado, fijada de común acuerdo o por los tribunales; a falta de acuerdo, la indemnización debe pagarse en dinero efectivo al contado, y el Estado solo puede tomar posesión material del bien después de pagar el total de la indemnización, determinada provisionalmente por peritos si no hay acuerdo.
Costo de hacerlo: Sin costo para el propietario; el Estado debe pagar la indemnización en dinero efectivo antes de tomar posesión.Constitución Política de la República (texto fijado por Decreto Nº 100 de 2005), Art. 19 Nº 24, 1980-10-24 texto oficial · verificado 2026-10-26

Concepto	Norma	CLP	USD
Impuesto territorial, si el avalúo coincide con el precio	0,893% hasta CLP 220.398.431 después de la exención de CLP 61.711.570; 1,042% más 0,025% por sobre ese monto	2.266.422 al año	2.297 al año
Sobretasa al propietario	Solo si los avalúos combinados superan 827 UTA (unos CLP 690 millones)	0	0
Impuesto sobre la renta de arrendamiento, arriendo no amoblado	Normas generales del impuesto a la renta; sin IVA en arriendos no amoblados. Opción de impuesto único del 5% desde 2027 solo para viviendas pequeñas que califiquen, desde la tercera unidad	Depende de la situación tributaria del propietario	Depende de la situación tributaria del propietario
Ganancia en la venta tras más de un año de tenencia	Exenta hasta un límite vitalicio de 8.000 UF; el exceso tributa con los impuestos finales o con la opción del 10% para residentes	Exenta hasta 329.768.640	Exenta hasta 334.254

Impuestos anuales sobre la tenencia y la venta de un departamento de CLP 300.000.000 (unos US$304.081) comprado por una persona natural, con los umbrales del impuesto territorial del segundo semestre de 2026, la UF de CLP 41.221,08 (26 de octubre de 2026) y CLP 986,58 por dólar estadounidense (Ley Nº 17.235 art. 7 y 7 bis; DS Nº 437 de 2022; DL Nº 824 art. 17 Nº 8 b); Ley Nº 21.850 art. 3).

Inmueble	Comprador chileno u otro extranjero	Nacional o sociedad de Argentina, Bolivia o Perú
Propiedad privada fuera de zonas fronterizas	Libre	Libre
Propiedad privada en una zona fronteriza declarada	Libre	Prohibido salvo exención por decreto supremo
Terrenos estatales a menos de 10 km de la frontera	Solo personas y sociedades chilenas	Prohibido
Terrenos estatales a menos de 5 km de la costa	Chilenos; extranjeros domiciliados en Chile con informe favorable de la Subsecretaría de Marina	Igual que los demás extranjeros, sujeto a las normas de zonas fronterizas
Tierras indígenas	Solo personas o comunidades indígenas de la misma etnia	Igual

Quién puede comprar qué, por tipo de comprador (Constitución art. 19 Nº 23; Código Civil art. 57; DL Nº 1.939 art. 6 y art. 7; Ley Nº 19.253 art. 13).

Ejemplo práctico

Un inversionista estadounidense compra un departamento usado en Santiago por CLP 300.000.000 (unos US$304.081) a su propio nombre. Obtiene un RUT, firma una promesa de compraventa, luego la escritura ante notario, y se convierte en propietario cuando el Conservador la inscribe (Código Civil art. 686 y art. 1801). No se aplica IVA porque el vendedor es un propietario particular (DL Nº 825 art. 2 Nº 3).
Si el avalúo del SII es igual al precio, el impuesto territorial para 2026 asciende a unos CLP 2.266.422 (unos US$2.297) al año, en cuatro cuotas (Ley Nº 17.235 art. 7; DS Nº 437 de 2022). La sobretasa para propietarios no se aplica porque el avalúo conjunto es inferior a 827 UTA.
Si el inversionista arrienda el departamento sin amoblar, el arriendo está exento de IVA (DL Nº 825 art. 12 E Nº 11) y tributa en el impuesto a la renta como no residente; el arriendo amoblado de corta estadía está afecto a IVA.
En una venta después de más de un año con una ganancia reajustada de CLP 400.000.000, las primeras 8.000 UF (unos CLP 329.768.640) no constituyen renta. Un no residente paga el impuesto adicional sobre el exceso de unos CLP 70.231.360; si el inversionista hubiera sido residente en Chile, podría optar por el impuesto único del 10%, CLP 7.023.136 (unos US$7.119) (DL Nº 824 art. 17 Nº 8 b)).
Si el comprador fuera de nacionalidad argentina y el inmueble se ubicara en una zona fronteriza declarada, la compra estaría prohibida sin un decreto supremo nominativo, y el notario exigiría una declaración jurada de nacionalidad (DL Nº 1.939 art. 7 y art. 8).

Paso a paso

1. Inscríbase en el RUT ante el SII (Código Tributario art. 66) y conserve los registros del ingreso de los fondos de la compra, que las normas cambiarias pueden exigirle informar y cuyo origen el SII puede revisar (Ley Nº 17.235 art. 7 bis Nº 2; véase Cambios y controles de capital).
2. Revise el inmueble: certificados de dominio del Conservador que cubran la cadena de propietarios (los plazos de prescripción son de 5 y 10 años, Código Civil art. 2508 y art. 2511), hipotecas y prohibiciones, el avalúo del SII y la situación del impuesto territorial, y la zonificación. En terrenos rurales o del sur, verifique también la condición de zona fronteriza (DL Nº 1.939 art. 7), la condición de tierra indígena (Ley Nº 19.253 art. 13) y los derechos de agua inscritos con el terreno (Código de Aguas art. 6).
3. Firme una promesa de compraventa que fije precio, plazo y condiciones.
4. Firme la escritura de compraventa ante notario (Código Civil art. 1801); una hipoteca que garantice un financiamiento bancario es un derecho real que se constituye por inscripción de la misma forma (Código Civil art. 686).
5. Inscriba el título, y cualquier hipoteca, en el Conservador correspondiente a la ubicación del inmueble; el dominio se transfiere con la inscripción (art. 686 y art. 687).
6. Actualice el rol del SII y pague el impuesto territorial en abril, junio, septiembre y noviembre; verifique cada enero si el conjunto de sus propiedades activa la sobretasa del art. 7 bis.
7. Antes de vender, conserve la escritura de adquisición y la evidencia de las mejoras declaradas al SII, que conforman el costo tributario reajustado (DL Nº 824 art. 17 Nº 8 b) i)).

Errores comunes

Tratar una promesa de compraventa firmada como si fuera dominio. El dominio se transfiere solo con la inscripción en el Conservador; hasta entonces, los acreedores del vendedor o un segundo comprador pueden intervenir.
Suponer que la nacionalidad no importa. Los nacionales de Argentina, Bolivia y Perú, y las sociedades en un 40% de propiedad o bajo control de ellos, no pueden comprar en zonas fronterizas declaradas sin un decreto supremo, y el notario solicitará una declaración jurada (DL Nº 1.939 art. 7 y art. 8).
Comprar un predio agrícola sin su agua. Los derechos de aprovechamiento de aguas son un derecho real separado; verifique que estén inscritos y se transfieran, y que los derechos más recientes tengan un plazo de 30 años (Código de Aguas art. 6).
Comprar o arrendar tierras indígenas a una cadena de titulares no indígenas o por más de cinco años. Esos contratos son absolutamente nulos (Ley Nº 19.253 art. 13).
Vender dentro de un año, o dentro de cuatro años en el caso de terrenos subdivididos o departamentos nuevos. La exención de 8.000 UF y la opción del 10% no se aplican en esos casos (DL Nº 824 art. 17 Nº 8 b) iv)).
Olvidar que la exención de 8.000 UF es vitalicia y por persona, no por inmueble; el SII lleva el registro de las ventas anteriores.
Dejar terrenos urbanos sin edificar. Pagan el doble de impuesto territorial (Ley Nº 17.235 art. 8).
Presupuestar 2027 con los avalúos actuales. El reavalúo no agrícola suspendido entra en vigor el 1 de enero de 2027 (Ley Nº 21.806 art. 72), por lo que los avalúos y los tramos de la sobretasa pueden cambiar.
Arrendar unidades amobladas sin estar inscrito en el IVA. Los arriendos amoblados están afectos a IVA (DL Nº 825 art. 8 g)), a diferencia de los no amoblados.

Fuentes

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