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Bienes raíces y tierras en Uruguay: quién puede ser propietario, cómo se asegura el título, impuesto a las transmisiones, límites al efectivo e impuestos sobre arrendamientos, ganancias y patrimonio

Argentina. Para ver el detalle completo de Argentina, visite The Argentine Thread.

Última verificación: 2026-10-27 · Estado: Estable

Los extranjeros pueden comprar inmuebles urbanos y costeros en Uruguay en las mismas condiciones que los uruguayos: la inversión extranjera no requiere autorización ni registro previos (Ley Nº 16.906 art. 2 y 3) y la propiedad está protegida constitucionalmente. El único límite estructural son las tierras rurales, que las sociedades solo pueden poseer si todas sus acciones son nominativas y pertenecen a personas físicas, salvo autorización del Poder Ejecutivo (Ley Nº 18.092). El título se transmite mediante escritura notarial y es oponible a terceros desde su presentación al Registro de la Propiedad (Ley Nº 16.871 art. 17 y 54); las promesas de compraventa a plazos inscritas conforme a la Ley Nº 8.733 otorgan al comprador un derecho real. El impuesto a las transmisiones (ITP) es del 2% para el comprador y del 2% para el vendedor sobre el valor catastral, con tope en el precio, y el efectivo solo puede cubrir UI 200.000 o el 5% del precio hasta UI 450.000. Los no residentes pagan el IRNR al 12% sobre el arrendamiento neto y sobre las ganancias inmobiliarias calculadas sobre un costo indexado en UI, y las personas físicas pagan el impuesto al patrimonio (IP) sobre los inmuebles uruguayos por encima de un mínimo de UYU 6.653.000 para 2025; las sociedades pagan el IP al 1,5% y las entidades de jurisdicciones de baja o nula tributación al 3%.

Las cifras en USD utilizan UYU 40,214 por dólar estadounidense, la cotización del BCU para DLS. USA BILLETE del 26 de octubre de 2026; los montos en Unidades Indexadas (UI) utilizan UYU 6,6792 por UI, la cotización del BCU para el 27 de octubre de 2026. Ambas se obtuvieron del servicio de cotizaciones del BCU el 27 de octubre de 2026. La Ley Nº 19.210 art. 35 convierte los montos en UI a la cotización del primer día de cada mes, por lo que los límites en UYU varían mensualmente. Las conversiones son solo orientativas.

Datos clave

Restricción a la compra de inmuebles urbanos por extranjeros	Ninguna; los inversionistas extranjeros reciben trato nacional, sin autorización ni registro previos Ley Nº 16.906 art. 2 y 3, al 2026-10-27 · vigente
Sociedades titulares de tierras rurales	Todo el capital en acciones o cuotas nominativas de personas físicas, salvo autorización del Poder Ejecutivo Ley Nº 18.092 art. 1, al 2026-10-27 · vigente
Impuesto a las transmisiones (ITP), comprador	2 %T.O. 2023 Título 19 art. 7, al 2026-10-27 · vigente
Impuesto a las transmisiones (ITP), vendedor	2 %T.O. 2023 Título 19 art. 7, al 2026-10-27 · vigente
Base del impuesto a las transmisiones	Valor catastral actualizado por el IPC, o el precio si es menor T.O. 2023 Título 19 art. 5, al 2026-10-27 · vigente
Cuándo una escritura inscrita es oponible a terceros	Desde su presentación al Registro Ley Nº 16.871 art. 54, al 2026-10-27 · vigente
Pago máximo en efectivo en cualquier operación	UI 200.000, o el 5% del valor hasta UI 450.000 UILey Nº 19.210 art. 35 (Ley Nº 20.469), al 2026-10-27 · vigente
Impuesto sobre ganancias inmobiliarias, no residente	12 %T.O. 2023 Título 8 art. 18; Título 7 art. 29, al 2026-10-27 · vigente
Impuesto sobre el arrendamiento neto, no residente	12 %T.O. 2023 Título 8 art. 18; Título 7 art. 16, al 2026-10-27 · vigente
Mínimo no imponible del impuesto al patrimonio, personas físicas, 2025	6653000 UYUDecreto Nº 334/025 art. 2, al 2026-10-27 · vigente
Tasa del impuesto al patrimonio, sociedades	1,5 %T.O. 2023 Título 14 art. 53 D, al 2026-10-27 · vigente
Tasa del impuesto al patrimonio, entidades de jurisdicciones de baja o nula tributación	3 %T.O. 2023 Título 14 art. 53 E, al 2026-10-27 · vigente
Tasa del impuesto al patrimonio, personas físicas (escala general, tabla DGI 2024)	0,10 %T.O. 2023 Título 14 art. 53 A, al 2024-12-31 · vigente

La norma

1. Los inversionistas extranjeros reciben la misma admisión y el mismo trato que los inversionistas uruguayos, y las inversiones se admiten sin autorización ni registro previos. No existe restricción ni permiso por nacionalidad para que una persona física o sociedad extranjera compre inmuebles urbanos, suburbanos o costeros, y la Constitución protege la propiedad como un derecho inviolable, con expropiación solo por ley, por necesidad o utilidad pública y mediante justa compensación pagada en forma previa.
Costo de hacerlo: No hay tasa gubernamental de presentación ni de aprobación para calificar como comprador extranjero; los costos son los de la propia operación (ITP, costos notariales y registrales).
Ejemplo: Una persona física extranjera compra un apartamento en Montevideo por UYU 10.053.500 mediante la misma escritura notarial que utilizaría un comprador uruguayo, sin aprobación de inversión extranjera. / La misma compra equivale a US$250.000 al tipo de cambio del BCU del 26 de octubre de 2026.Ley Nº 16.906 (Promoción y Protección de Inversiones); Constitución de la República, Ley Nº 16.906 art. 2 y art. 3; Constitución art. 32, 1998-01-07 texto oficial · verificado 2026-10-27

2. Las tierras rurales y las explotaciones agropecuarias pueden ser propiedad de personas físicas, sociedades personales de la Ley Nº 16.060, sociedades y asociaciones agrarias, cooperativas agrarias, sociedades de fomento rural y organismos públicos. Una sociedad solo puede ser titular de tierras rurales si la totalidad de su capital está representada por acciones o cuotas nominativas pertenecientes en su totalidad a personas físicas; las sociedades anónimas y las sociedades en comandita por acciones califican con la misma condición. El Poder Ejecutivo puede, a solicitud, autorizar otros tipos de sociedades y también sucursales de entidades no residentes, fideicomisos y fondos de inversión cuando el número de accionistas o la naturaleza del negocio impidan la titularidad exclusiva por personas físicas; la autorización enumera los inmuebles específicos y debe solicitarse nuevamente cada vez que aumente la superficie o cambien los inmuebles. Se excluyen las tierras rurales destinadas a actividades ajenas a la definición agraria de la Ley Nº 17.777 art. 3.
Costo de hacerlo: La ley no establece tasa para la autorización del Poder Ejecutivo; el costo es el tiempo y el trabajo profesional de la solicitud, que esta página no cuantifica.
Ejemplo: Un grupo agroindustrial extranjero que compra un campo mediante una S.A. uruguaya propiedad de su sociedad matriz extranjera no cumple el requisito de titularidad por personas físicas y necesita una autorización del Poder Ejecutivo que identifique el campo antes de poder ser titular. / Lo mismo se aplica cualquiera sea el precio, por ejemplo un campo de US$5.000.000 (UYU 201.070.000): el tamaño no cambia el requisito.Ley Nº 18.092 (titularidad de tierras rurales por sociedades), según la redacción dada por la Ley Nº 18.172 art. 349, Art. 1 a art. 3, 2007-01-07 texto oficial · verificado 2026-10-27

3. Las escrituras que constituyen, transmiten, modifican o extinguen la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie, las servidumbres, las hipotecas y otros derechos reales sobre inmuebles se inscriben en la Sección Inmobiliaria del Registro de la Propiedad, junto con las promesas de compraventa a plazos inscritas, los reglamentos de copropiedad, las demandas judiciales y los embargos sobre inmuebles. Los actos inscritos son oponibles a terceros desde el momento de su presentación al Registro, y la prioridad sigue el orden de presentación. Entre las partes, la transmisión se produce con la entrega real o ficta (tradición).
Costo de hacerlo: Se aplican tasas registrales y honorarios notariales; esta página no los indica porque no se verificaron en esta sesión.
Ejemplo: Si un vendedor firma dos ventas de la misma unidad, prevalece frente al otro el comprador cuya escritura se presente primero al Registro. / Para una unidad de US$250.000, presentar la escritura a inscripción al momento de la firma es lo que protege al comprador frente a un embargo o una venta posterior.Ley Nº 16.871 (Registros Públicos), Art. 17 y art. 54, 1997-09-28 texto oficial · verificado 2026-10-27

4. La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, en la que el precio se paga en cuotas sucesivas, debe otorgarse en instrumento público o privado; los instrumentos privados se extienden en tres ejemplares con certificación notarial. Una vez inscrita, otorga al comprador un derecho real frente a cualquier venta o gravamen posterior y, cuando el precio está pagado y las obligaciones cumplidas, una acción para exigir la escrituración y la entrega. El comprador también puede exigir la escrituración tras pagar al menos el 50% del precio, o tras realizar mejoras por valor del 40%, constituyendo una primera hipoteca por el saldo. Si el inmueble está hipotecado, el vendedor necesita el consentimiento previo del acreedor para prometerlo.
Costo de hacerlo: La promesa está a su vez gravada por el ITP (véase la regla del impuesto a las transmisiones); la escritura posterior otorgada en cumplimiento de una promesa que pagó el ITP está exonerada.
Ejemplo: Quien compra en pozo una unidad pagando UYU 5.026.750 en cuotas inscribe la promesa para que una hipoteca posterior constituida por el desarrollador no pueda prevalecer sobre su derecho. / En una unidad de US$250.000, una vez pagados US$125.000 (50%), el comprador puede exigir la escritura hipotecando el inmueble por el saldo.Ley Nº 8.733 (promesas de enajenación a plazos), Art. 1 a art. 3, art. 15, art. 16 y art. 30, 1931-06-17 texto oficial · verificado 2026-10-27

5. El impuesto a las transmisiones (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, ITP) grava las enajenaciones de inmuebles uruguayos y de los derechos de usufructo, nuda propiedad, uso y habitación, las promesas de enajenación y su cesión, las cesiones de derechos hereditarios, las sentencias de prescripción adquisitiva y las transmisiones por causa de muerte. El vendedor paga el 2% y el comprador el 2%; los demás contribuyentes pagan el 4%, salvo los herederos y legatarios en línea recta, que pagan el 3%. La base es el valor catastral (valor real) fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado por los precios al consumo, pero si este supera el precio pactado, la base es el precio. Para 2025 el valor catastral es el valor de 2024 multiplicado por 1,0425, y el ITP, el IP y el impuesto de primaria se calculan sobre el promedio de los valores catastrales de los dos últimos años. Todos los intervinientes y los profesionales actuantes son solidariamente responsables, y el Registro no inscribe una escritura gravada sin constancia de pago. La escritura que cumple una promesa que ya pagó el ITP está exonerada.
Costo de hacerlo: 2% del valor catastral (o del precio si es menor) para el comprador y otro 2% para el vendedor.
Ejemplo: Unidad vendida en UYU 10.053.500 con un valor catastral promediado de UYU 4.000.000 (cifra hipotética): el comprador paga un ITP de UYU 80.000 y el vendedor UYU 80.000. / Sobre un precio de US$250.000, el ITP del comprador es de unos US$1.989 y el del vendedor otros US$1.989, porque el impuesto sigue el valor catastral, no el precio.Texto Ordenado 2023 (Decreto Nº 101/024), Título 19 ITP (según la Ley Nº 16.107 y la Ley Nº 16.320); Decreto Nº 334/025, Título 19 art. 1, 3, 5, 7, 8 A y 20; Decreto Nº 334/025 art. 1, 2024-04-04 texto oficial · verificado 2026-10-27

6. El efectivo (billetes y monedas uruguayos o extranjeros) puede utilizarse en cualquier operación solo hasta UI 200.000, o hasta el 5% del valor total si ese monto no supera UI 450.000; el saldo debe pagarse por otros medios, como transferencia bancaria o cheque. Los montos en UI se convierten a la cotización del primer día de cada mes. A efectos del impuesto a la renta, cuando una transmisión inmobiliaria supera UI 1.000.000, el vendedor solo puede deducir el costo de adquisición si esa compra se pagó cumpliendo esta regla.
Costo de hacerlo: Sin costo directo; pagar a través de un banco puede generar comisiones bancarias.
Ejemplo: En una compra de UYU 10.053.500, el efectivo puede cubrir como máximo UI 200.000, unos UYU 1.335.840, ya que el 5% del precio (UYU 502.675) es menor; los UYU 8.717.660 restantes o más deben pasar por el sistema bancario. / En una compra de US$250.000, pueden pagarse en efectivo unos US$33.218; el precio supera UI 1.000.000 (unos US$166.091), por lo que pagar el resto fuera de la regla también le costaría al comprador la deducción del costo al revender.Ley Nº 19.210 (Inclusión Financiera), art. 35 según la redacción dada por la Ley Nº 20.469 del 19 de marzo de 2026; T.O. 2023 Título 7 art. 29, Ley Nº 19.210 art. 35; T.O. 2023 Título 7 art. 29, 2026-03-19 texto oficial · verificado 2026-10-27 · cambio: el Art. 35 recibió nueva redacción por la Ley Nº 20.469 del 19 de marzo de 2026, que establece los límites actuales al efectivo de UI 200.000 y del 5% hasta UI 450.000.

7. Los no residentes sin establecimiento permanente pagan el IRNR sobre las rentas de fuente uruguaya. Los arrendamientos y las ganancias inmobiliarias se calculan según las reglas del IRPF: el arrendamiento neto es el arrendamiento bruto menos la comisión del administrador, los honorarios profesionales por los contratos y su IVA, la Contribución Inmobiliaria y el impuesto de primaria (IEP); la ganancia en una venta o promesa de compraventa es el precio (nunca inferior al valor catastral) menos el costo de adquisición indexado por la UI y menos el ITP del vendedor, sumando las mejoras documentadas. Para inmuebles no rurales adquiridos antes del 1 de julio de 2007, el vendedor puede optar por declarar como renta el 15% del precio. La tasa sobre estas partidas es del 12%. Las entidades de jurisdicciones de baja o nula tributación deben utilizar el método de la ganancia real y pagan el 25% sobre las rentas distintas de los dividendos.
Costo de hacerlo: 12% del arrendamiento neto y de la ganancia indexada en UI; 25% para entidades de jurisdicciones de baja o nula tributación.
Ejemplo: Un arrendamiento de UYU 723.852 al año menos deducciones de UYU 66.193 (comisión e impuestos a la propiedad hipotéticos) deja UYU 657.659, por lo que el IRNR es de UYU 78.919. En una venta posterior en UYU 10.053.500 de una unidad comprada en UYU 6.000.000 cuyo costo indexado en UI es de UYU 7.800.000 (aumento hipotético de la UI del 30%), más el ITP del vendedor de UYU 80.000, la ganancia es de UYU 2.173.500 y el IRNR de UYU 260.820. / Un alquiler de US$1.500 al mes, US$18.000 al año, soporta un IRNR de unos US$1.962. En la venta, el IRNR es de unos US$6.486; como el costo se indexa en UI y no en dólares, la ganancia medida en dólares y la ganancia gravable en pesos pueden diferir ampliamente.T.O. 2023 (Decreto Nº 101/024), Título 8 IRNR y Título 7 IRPF (según la Ley Nº 18.083), Título 8 art. 9, 13, 16 y 18; Título 7 art. 15, 16 y 29, 2024-04-04 texto oficial · verificado 2026-10-27 · cambio: la Ley Nº 20.446 del 16 de diciembre de 2025, art. 651 y 656, agregó al Título 7 art. 29 reglas para los inmuebles en el exterior de titularidad de residentes (costo en la moneda de la inversión, opción del 15% del precio) y para los inmuebles adquiridos mediante cesión de derechos de mejor postor.

8. El impuesto al patrimonio (Impuesto al Patrimonio, IP) grava anualmente los bienes situados o utilizados económicamente en Uruguay. Las personas físicas valúan los inmuebles al valor catastral, los inmuebles arrendados a 15 veces el arrendamiento anual con tope en el valor catastral, y deducen el 50% de la vivienda en que residen hasta el mínimo. Las personas físicas pagan solo sobre el patrimonio que excede el mínimo no imponible, UYU 6.653.000 para 2025 (el doble para un núcleo familiar); por las reducciones legales la tasa general para personas físicas ha bajado al 0,10%, y la DGI publica una escala separada más alta para personas físicas no residentes que no pagan IRNR (0,70 a 1,50% en su tabla de 2024). Las sociedades y personas jurídicas extranjeras con activos uruguayos pagan el 1,5%, y las entidades de jurisdicciones de baja o nula tributación sin establecimiento permanente pagan el 3%.
Costo de hacerlo: 0,10% sobre el excedente de UYU 6.653.000 para personas físicas residentes (2025); 1,5% para sociedades; 3% para entidades de jurisdicciones de baja o nula tributación.
Ejemplo: Una sociedad titular de un inmueble con un valor catastral de UYU 4.000.000 (hipotético) y sin pasivos deducibles paga un IP de UYU 60.000 al año al 1,5%; una entidad de jurisdicción de baja o nula tributación pagaría UYU 120.000 al 3%. / Eso equivale a unos US$1.492 al año para una sociedad y US$2.984 para una entidad de una jurisdicción de baja o nula tributación; el mínimo para personas físicas de UYU 6.653.000 equivale a unos US$165.440.T.O. 2023 (Decreto Nº 101/024), Título 14 IP; Decreto Nº 334/025, Título 14 art. 4, 6, 11, 53 y 57; Decreto Nº 334/025 art. 2, 2025-12-30 texto oficial · verificado 2026-10-27

Impuesto	Cuándo	Alícuota	Base
ITP, comprador	Compraventa o promesa de compraventa	2%	Valor catastral o precio, el que sea menor
ITP, vendedor	Venta o promesa de compraventa	2%	Valor catastral o precio, el que sea menor
ITP, herederos en línea recta	Transmisión por causa de muerte	3%	Valor catastral
IRNR sobre arrendamientos	Cada año	12%	Arrendamiento neto tras las deducciones admitidas
IRNR sobre ganancias	En la venta	12%	Precio menos el costo indexado en UI y el ITP del vendedor
IP, persona física residente	Cada año (31 de diciembre)	0.10%	Patrimonio por encima de UYU 6.653.000 (2025)
IP, sociedad o persona jurídica extranjera	Cada año	1.5%	Activos uruguayos menos pasivos admitidos
IP, entidad de jurisdicción de baja o nula tributación	Cada año	3%	Activos uruguayos

Principales impuestos recurrentes y sobre operaciones aplicables a inmuebles uruguayos de un no residente (fuentes: T.O. 2023 Títulos 8, 14 y 19; Decreto Nº 334/025; tabla de tasas de IP de la DGI 2024)

Desde	Hasta	Alícuota
1	6,381,000	0.70%
6,381,000	12,762,000	1.10%
12,762,000	25,524,000	1.40%
25,524,000		1.50%

Tabla de la DGI de tasas de IP para 2024 aplicable solo a personas físicas no residentes y sucesiones indivisas que no pagan IRNR, según su publicación (montos en UYU; los núcleos familiares utilizan franjas dobles)

Ejemplo práctico

Compra de un apartamento en Montevideo, octubre de 2026: una persona física no residente paga US$250.000 (UYU 10.053.500). Con un valor catastral promediado de UYU 4.000.000 (hipotético), el ITP del comprador es de UYU 80.000 (US$1.989) y el del vendedor, igual. El efectivo puede cubrir como máximo UI 200.000, unos UYU 1.335.840 (US$33.218); el resto se paga por transferencia bancaria, lo que además preserva la futura deducción del costo para el comprador, ya que el precio supera UI 1.000.000.
Arrendarlo: un alquiler de US$1.500 al mes (UYU 723.852 al año) menos UYU 66.193 de comisión e impuestos a la propiedad deducibles (hipotético) deja UYU 657.659; el IRNR al 12% es de UYU 78.919 (US$1.962) al año.
Vender más adelante: si el propietario vende en UYU 10.053.500 una unidad que costó UYU 6.000.000 (US$149.202 al tipo de cambio actual) y la UI subió un 30% en el ínterin (hipotético), el costo indexado es de UYU 7.800.000; sumando el ITP del vendedor de UYU 80.000 resulta una ganancia de UYU 2.173.500 y un IRNR de UYU 260.820 (US$6.486).

Paso a paso

Decida la forma de titularidad: directamente como persona física, mediante una sociedad uruguaya o mediante una entidad extranjera. La titularidad mediante una sociedad implica IP al 1,5%; una entidad de jurisdicción de baja o nula tributación paga 3% de IP y 25% de IRNR. Para tierras rurales, verifique primero la Ley Nº 18.092.
Encargue a un escribano uruguayo la obtención de estudios de títulos, certificados registrales sobre el inmueble y el vendedor, el valor catastral de la Dirección Nacional de Catastro y los certificados de tributos departamentales pagos.
Si paga a plazos o compra en pozo, firme una promesa de compraventa conforme a la Ley Nº 8.733 e inscríbala de inmediato; el ITP se paga sobre la promesa y la escritura definitiva queda luego exonerada.
Realice por el sistema bancario todo pago superior a UI 200.000 (o al 5% del precio hasta UI 450.000) y conserve los comprobantes bancarios para una futura venta.
Firme la escritura, pague el ITP y haga que el escribano presente la escritura al Registro de la Propiedad de inmediato: la prioridad corre desde la presentación.
Después del cierre, inscríbase ante la DGI según corresponda para el IP (anual, sobre los bienes al 31 de diciembre) y, si arrienda, para el IRNR sobre arrendamientos; conserve los recibos de la Contribución Inmobiliaria y del IEP, que reducen el arrendamiento gravado.

Errores comunes

Una sociedad propiedad de otra sociedad no puede ser titular de tierras rurales sin una autorización del Poder Ejecutivo que identifique cada inmueble (Ley Nº 18.092 art. 1); comprar más tierras después requiere una nueva autorización.
El ITP se calcula sobre el valor catastral, por lo que declarar un precio bajo no lo reduce por debajo del valor catastral actualizado salvo que el precio sea efectivamente menor; y, a efectos del impuesto a la renta, el precio de venta nunca puede tomarse por debajo del valor catastral (T.O. 2023 Título 7 art. 29).
Pagar por encima del límite de efectivo hace que el vendedor pierda después la deducción del costo de adquisición al revender un inmueble de más de UI 1.000.000, por lo que la totalidad del precio podría gravarse como ganancia (Título 7 art. 29 y Ley Nº 19.210 art. 35).
Las ganancias se miden en pesos con indexación en UI, no en dólares: un inmueble comprado y vendido en dólares al mismo precio puede arrojar una ganancia o pérdida gravable en pesos según cómo haya evolucionado el peso frente a la inflación.
Una escritura o promesa no inscrita no es oponible a terceros; un embargo o una segunda venta posterior que se presente primero prevalece (Ley Nº 16.871 art. 54).
Una persona física no residente que no tiene rentas gravadas en Uruguay queda sujeta a la escala de IP más alta de la DGI para no residentes que no pagan IRNR, no a la tasa general del 0,10%.
Todos quienes intervienen en una transmisión gravada, incluidos los profesionales, son solidariamente responsables del ITP (T.O. 2023 Título 19 art. 3), y el Registro rechaza la escritura sin constancia de pago.

Fuentes

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